用途地域とは?全13種をわかりやすく解説

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「用途地域」という単語を聞いたことはありますか?用途地域とは、都市計画法で定められた「土地の使い道」のことで13種に分かれています。

低層住居専用地域や住居地域などの住宅系、商業地域・近隣商業地域を含む商業系、主に工場のための工業系(工業地域・準工業地域)があり、私たちの住んでいるエリアも何らかの地域に指定されています。

本記事では、用途地域とは何か、13種と用途地域の調べ方をお伝えしていきます。

用途地域について調べている方、宅地建物取引士やFP技能士の勉強をされている方、不動産分野を勉強中の方はぜひご覧ください。

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用途地域とは?

用途地域とは、エリアごとに土地の使い道(用途)を決め、生活環境や利便性を向上させ計画的に住みやすい街づくりを行うために都市計画法において制定されています。

例えば「第二種低層住居専用地域」設定されている地域には、床面積が150㎡以内の低層住居や小中学校など、「商業地域」には飲食店や銀行、映画館など、「工業地域」には工場を用途地域に定める事で土地の合理的な利用、エリアに沿った環境が確保されています。

全部で13種類あります。
建設できる建物や建ぺい率・容積率などが定められており、5年ごとに見直しがされています。

用途地域は13種類

用途地域は大きく分けると「住居系」「商業系」「工業系」の3つがあり、合計13種類となります。

住居系低層住居専用地域(第1種・第2種)中高層住居専用地域(第1種・第2種)住居地域(第1種・第2種・準・田園)
商業系近隣商業地域商業地域
工業系準工業地域工業地域工業専用地域

1つずつ見ていきましょう。

1.第1種低層住居専用地域

「第1種・第2種低層住居専用地域」は平屋や2階建てなど低層の住宅が並ぶ地域です。
第1種低層住居専用地域は低層住宅、小規模なお店や事務所と兼用の住宅や、小中学校などを建設できます。イメージはいわゆる「閑静な住宅街」となります。

2.第2種低層住居専用地域

第2種低層住居専用地域は第1種と同様に低層住宅を建てられる地域ですが、第1種との違いは「『主として』低層地域が建てられる」という点です。

例えば東京都では第1種では床面積が150㎡以下の店舗の建設は許可されていませんが、第2種では「日用品販売店舗、喫茶店、理髪店、建具屋等のサービス業用店舗」については150㎡以下の店舗が許可されており、コンビニや小規模なスーパー、カフェなどは作る事が出来ます。

3.第1種中高層住居専用地域

中高層住居専用地域は、中高層マンションがある中高層住宅のための地域です。
第1種中高層住居専用地域は500㎡までの一定の店舗、病院・大学などが建設可能です。

店舗は「2階以下の物品販売店舗、飲食店、損保代理店・銀行の支店・宅地建物取引業者等のサービス業用店舗のみ」と定められています。

4.第2種中高層住居専用地域

「主として」中高層住宅のための地域となります。低層住居専用地域と同様に第1種より第2種の方が、規制が緩やかとなっています。

1500㎡以内の、一定のお店や事務所病院、図書館などの施設が建てられます。
低層住居専用地域よりやや商業施設が多く、店舗に勤めるサラリーマンも多いにぎやかなイメージとなります。

5. 第1種住居地域

住居地域は低層と中高層が混在している住居地域で、3,000㎡までの店舗、事務所、ホテルなどが建てられます。
低層・中高層住居地域では建設できない自動車教習所や畜舎が、3000㎡以内という条件付きで許可されています。

6.第2種住居地域

「主として」住居の環境を保護するための地域で、10,000㎡以下の店舗や事務所などに加え、第1種では建設できないカラオケボックス・パチンコ屋、競馬場などの遊戯施設が建てられます。

低層住居・中高層住居・第1種住居地域より賑やかなエリアで「繁華街」の印象となります。 

7.準住居地域

準住居地域は大きな道路に面しており、自動車関連施設と住居環境が維持されたエリアです。

住居地域の中で唯一、業務用倉庫を建設することができます。劇場、映画館、演芸場、ナイトクラブ等も床面積200㎡以内で許可されています。

商業施設と住宅が道路の沿道にある栄えた地域となっています。「ごちゃごちゃしている」という印象を受ける方もいるかもしれません。

8.田園住居地域

田園住居地域は2018年に新設されたエリアで、一般的な低層住宅地と農地が混在しています。
実質的には低層住居専用地域の1種で、「農業が行いやすい低層住居地域」という趣旨で設けられました。そのため農産物の生産や集荷のための建築物、農産物を販売するための店舗なども作る事が出来ます。

9.近隣商業地域

「近隣」の住民に日用品の供給を行うための地域で、スーパーや洋服など日常生活で必要なものを売る店舗が並ぶ「商店街」のイメージです。
小規模の工場の建設が許可されています。

10.商業地域

主として商業その他の業務の利便を増進するための地域で、デパートや飲食店などが並んでいます。
主要な駅前の繁華街というイメージで、住宅や定められた面積以内の工場も建てられます。

11.準工業地域

環境の悪化をもたらす恐れのない工場やサービス施設などが建てられている地域です。
工場の中でも小規模な町工場が並ぶイメージとなります。

12.工業地域

主として工業の利便を増進するため定める地域で、準工業地域では許容されない工場又は危険物の貯蔵所・処理場があります。住宅や診療所・保育所なども建てることができ、準工業地域と工業専用地域の中間となります。

13.工業専用地域

工場のための地域で、危険性が大きい工場も建てられるため住宅・学校・ホテルなどは許可されていません。
大きなコンビナートや工場があるイメージです。

用途地域の調べ方

自身が住んでいる地域やこれから住宅を購入する予定で、所在地の用途地域を知りたい方は、自治体のホームページをチェックしてみましょう。
自治体の「都市計画図」を閲覧することで、用途地域を知る事ができます。

大阪市では「用途地域の検索」で住所や地図から検索が可能です。

用途地域
用途地域の検索  用途地域を「住所から探す」「地図から探す」正確な都市計画決定状況については、大阪市役所 本庁舎7階 都市計画局 計画部 都市計画課「都市計画案内コーナー」に備え付けの「縦覧図書(縮尺2,500分の1)」でご確認ください。..

札幌市でも「札幌市地図情報サービス」において、用途地域を含む都市計画情報、防災情報、その他の土地利用規制等に関する地図情報を、インターネットを通じて提供しています。

「自治体名+用途地域」又は「自治体名+都市計画」で検索を行い、都市計画図をインターネット上で閲覧できるか調べてみましょう。

自治体のホームページ内で用途地域の検索ができない場合には、直接役所に出向き「都市計画図を閲覧したい」旨を伝えましょう。

まとめ

用途地域は13種があり、それぞれ建設できる建物や建ぺい率・容積率などが定められています。住居専用地域は「静かな住宅街」や工業地域は「工場も住居もある」などエリアによって受ける印象が異なるでしょう。

この記事を参考に、まずは自身の住む用途地域を調べてみることで、用途地域の理解が深まるかもしれません。

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