建ぺい率・容積率とは?制限や計算方法、緩和措置を解説

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敷地面積に対する建築面積の割合を示す「建ぺい率」、敷地面積に対する延べ床面積の割合である「容積率」は、家を建てたことがある方や不動産の勉強をされている方は耳にしたことがあるのではないでしょうか?

建築基準法では用途地域ごとに建ぺい率・容積率が「○%以内」と定められています。なぜ建ぺい率・容積率を制限する必要があるのでしょうか?
建ぺい率・容積率はどうやって計算するのでしょうか?

本記事では、建ぺい率・容積率の概要と計算方法、用途地域ごとの制限や緩和措置、注意点について解説していきます。

建ぺい率・容積率について知りたい方だけではなく、FPや宅建士の勉強をされている方もぜひご覧ください。

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建ぺい率・容積率とは?概要と計算式、制限されている理由

建築基準法では「建ぺい率」と「容積率」が用途地域ごとに定められています。

建ぺい率の考え方と計算式

建ぺい率とは敷地面積に対する建築面積の割合を指し、計算式は以下の通りとなります。

建ぺい率=建築面積÷敷地面積×100

例えば敷地面積100㎡、建築面積60㎡の場合には
(60㎡÷100㎡)×100=60%
建ぺい率は60%という計算結果となります。
「敷地全体の面積のうち。建物を建てられる割合は60%」ということを表しています。

建ぺい率が60%のエリアに敷地面積300㎡の土地を所有している場合、
300㎡×60%=180㎡
建築面積は180㎡となり、敷地面積のうち180㎡までは建築面積に利用できる計算となります。

なぜ建ぺい率を制限する必要があるのでしょうか?
建築面積が大きい(建ぺい率が高い)敷地と小さい(建ぺい率が低い)敷地で比較してみましょう。

イの敷地は建築面積が大きく広い建物を建てる事ができますが、ロに比べて余分な空間が少ないため日当たり・採光・通風などが十分ではない可能性があります。

また火事が起こった場合にはロの敷地は隣と空きがありますので、延焼の可能性は低くなりますがイでは延焼を起こす確率が高くなります。

住みやすい空間を作り、延焼を防ぐために建ぺい率はエリアによって制限が設けられています。

容積率の考え方と計算式

容積率とは敷地面積に対する延べ床面積の割合となります。

容積率=延べ床面積÷敷地面積×100

敷地面積:100㎡、延べ床面積:200㎡の場合
(200㎡÷100㎡)×100=200%
容積率は200%となります。

建物が2階以上の場合には合計の延べ床面積で計算します。

3階建てのマンションに延べ床面積60㎡の部屋が1つずつある場合
敷地面積:100㎡ 延べ床面積:60㎡×3=180㎡
(180㎡÷100㎡)×100=180%
容積率は180%となります。

なお同じ敷地面積で1階建ての建物と3階建ての建物がある場合、3階建ての建物は1階建てよりも部屋数が多く延べ床面積が広くなり、容積率は大きくなります。

容積率が大きいと上記のように大きな建物の建設が可能となり、土地の利用度が高くなります。

ただし大きな建物は多くの人が出入りすることから、敷地に面している道路の幅が広くないと道路は混雑してしまいます。そのため建築基準法で用途地域ごとに容積率に制限を設けているのです。

建ぺい率・容積率の制限は用途地域によって異なる

建ぺい率の規定は用途地域(エリアの使い道)によって異なり、一定の数値内からを都市計画で定める事になっています。防火地域・準防火地域内は建物が燃えにくいためプラス10%となっています。
特定行政庁が指定した角地等も、両側に建物がある時よりも延焼の可能性が低いため10%プラスされます。
防火地域・準防火地域内であり特定行政庁が指定した角地等である場合にはプラス20%となります。

用途地域建ぺい率(%)防火地域・準防火地域内の一定の建築物※1特定行政庁指定の角地など+③
第1種・第2種低層住居専用地域 第1種・第2種中高層住居専用地域 田園住居地域工業専用地域 30・40・50・60 上記のうち都市計画で定める割合+10+10①+20
第1種・第2種住居地域 準住居地域準工業地域50・60・80 上記のうち都市計画で定める割合+10<防火地域内にある耐火建築物等の場合>80の場合は80→100①+10①+20
近隣商業地域60・80上記のうち都市計画で定める割合+10<防火地域内にある耐火建築物等の場合>80の場合は80→100①+10①+20
商業地域80上記のうち都市計画で定める割合+10<防火地域内にある耐火建築物等の場合>10090100
工業地域50・60上記のうち都市計画で定める割合①+10①+10①+20
用途地域の指定の無い区域30・40・50・60・70上記のうち特定行政庁で定める割合①+10①+10①+20

※1:防火地域内にある耐火建築物等、または準防火地域内にある耐火建築物・準耐火建築物等

複数の地域にまたがる場合

規制の異なる複数の地域にまたがる建築物は、「各地域の建ぺい率の限度×該当地域の各部分の面積÷敷地面積の割合」で計算を行います。具体的な計算例を見ていきましょう。

全体の面積:100㎡
上記エリアで、建ぺい率を以下のように設定されていると仮定します。
第1種住居地域:50%
近隣商業地域:60%

(50㎡×50/100)+(50㎡+60/100)=25+30/100=55%

建ぺい率の計算結果は55%となりました。

なお特定行政庁が市街地において避難・消火上必要な確保を図るため「前面道路の境界線から後退して壁面線を指定した場合」には、建ぺい率が緩和されます。

容積率の制限

容積率は下記の数値のうち都市計画で定めた容積率が「指定容積率」として規定されています。ただし前面道路が12m未満の場合には一定の制限があります。

前面道路の幅が12m未満の場合は、指定容積率に一定の数値を掛けた数字を比較しより小さい数値が適用されます。

容積率の緩和制限

建築物の地下部分で天井が地盤面からの高さ1m以下にある住宅、老人ホーム・福祉ホームなどの用途に関する部分は床面積の合計の1/3まで延べ床面積に算入されません。

エレベーターの昇降路部分、マンションなどの共同住宅又は老人ホーム等の共用の廊下、階段、エントランスホール・エレベーターホールなどの床面積も除外されます。
宅配ボックス設置部分も同様となります。

建ぺい率・容積率に関する注意点

建ぺい率・容積率をオーバーした物件は、「違反建築物」となりほとんどのケースで住宅ローンを組む事ができません。

また建築基準法が改正となり「以前は80%以下だったが60%以下となり、建ぺい率がオーバーしてしまった」などの場合には「既存不適格建築物」とみなされますが、不可抗力であるため違反建築物と違い住宅ローンが通る可能性は高いです。

住宅を建設・購入・売却する際には気を付けましょう。

まとめ

建ぺい率・容積率の概要と計算方法、用途地域ごとの制限と緩和措置、注意点に関してお伝えしてきました。

専門家や不動産会社に聞くことで、建ぺい率・容積率を知る事が出来ますが、FP・宅建士の勉強をされている方は自身で計算できるようにこの記事で学んでおくことをおすすめします。

これから住宅を購入・建築予定の方も建ぺい率・容積率の概要を知っておいて損はありません。用途地域ごとに制限がある事、違反建築はローンが組めない事などをおさえておきましょう。

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