「不動産投資はやめとけ」という意見を耳にし、始めるのをためらっている方も多いのではないでしょうか。
確かに不動産投資の知識がない状態で始めるのは危険ですが、リスクを理解したうえで正しい知識を身に付けていれば成功する可能性は十分にあります。
そこで今回は、不動産投資はやめとけと言われる理由や失敗しやすい人の特徴を紹介します。
成功するためのポイントも紹介しているので、不動産投資に挑戦したい方は、ぜひ参考にしてみてください。
不動産投資はやめとけと言われる理由
不動産投資はやめとけと言われるのは、以下のような理由が考えられます。
- 空室や家賃滞納により収入が下がるリスクがある
- 定期的に物件のメンテナンスや修繕が必要となる
- ローン返済に苦しむ可能性がある
- 災害や事故により価値が下がるリスクがある
一つずつ詳しく見ていきましょう。
空室や家賃滞納により収入が下がるリスクがある
不動産投資で得られる利益の大半は家賃収入によるものです。
そのため、空室や賃貸滞納により、収入が減るもしくはゼロになる可能性があります。
収入が減ったりゼロになったりしても、不動産の管理費用の支払いやローン返済をしなければならないため、赤字になってしまうリスクも十分に考えられます。
不動産投資の知識が不足していれば、賃貸需要の高い物件を見極められず、このようなリスクを回避するのが難しいでしょう。
定期的に物件のメンテナンスや修繕が必要となる
不動産投資は安定的に収入を得られ、ローンを完済すれば、黒字が続くとは限りません。
経年劣化により大規模な修繕が必要になれば大きな出費が発生してしまいます。
出費を避けようと定期的なメンテナンスや修繕をしなければ、物件としての価値が下がり、借り手が見つかりにくくなります。
継続的に安定した収入を得るためには、小まめなメンテナンスや修繕が必要になり、出費は避けられないことを念頭に置いておきましょう。
ローン返済に苦しむ可能性がある
不動産投資はローンを組んで始めるケースが多く、ローン返済に苦しむ可能性もあることも「やめとけ」と言われる理由の一つです。
想定していた収入を得られなければ、本業の給料や貯金を切り崩してローンを返済しなければなりません。
収入が少ない、もしくはゼロの時期が長く続けば、給料や貯金での支払いが間に合わず、ローン返済が滞ることもあるでしょう。
物件選びや資産管理がうまくできれば、ローン返済に苦しまずに済みますが、不動産投資への知識や経験が浅い場合は、そのような状況に陥るリスクが高まります。
災害や事故により価値が下がるリスクがある
不動産には、災害によって大きな修繕が必要になったり、事故物件になって価値が下がったりするリスクもあります。
事故物件とは、孤独死や自殺、事件などを原因とした心理的瑕疵（住むのに抵抗を感じる事柄）のある物件のことです。
災害の場合は、火災保険や地震保険に加入することでリスクを軽減させられますが、修繕費を自己資金でまかなわなければならない状況も考えられるでしょう。
災害や孤独死、自殺といった事柄は、未然に防ぐことが難しく、一度起きてしまうと大きな損失を抱えてしまうリスクがあります。
このような対策の難しいリスクがあることも「不動産投資はやめとけ」という意見がある理由の一つといえるでしょう。
不動産投資で失敗しやすい人の特徴
ここでは、不動産投資で失敗しやすい人の特徴を紹介します。
- 不動産投資の知識を学ぶ時間がない人
- ローンを組めない人
- 短期間に大きなリターンを得たい人
これらの特徴に当てはまる場合は、慎重に検討する必要があります。
それぞれ詳しく見ていきましょう。
不動産投資の知識を学ぶ時間がない人
不動産投資で利益を出すためには、必要な知識をつけることが大前提です。
不動産投資は、物件の選び方や運用方法、リスクへの対処法などのさまざまな知識が必要となります。
これらを学ばずに、不動産会社に任せっきりでは、不動産投資で成功するのは難しいでしょう。
また、知識がないと、悪徳業者にだまされるリスクも上がるため、不動産投資について学ぶ時間がない人は失敗しやすいといえます。
ローンを組めない人
不動産投資を始める際は、ローンを組んで物件を購入するのが一般的です。
年収が安定していない方や勤続年数が短い方は、金融機関から「返済能力がない」と判断されて、ローンを組めない可能性があります。
ローンを組めないと、自己負担で全額支払わなければならないため、不動産投資を始める難易度が高くなります。
また、ローンを組める方でも、借り入れをして不動産を購入することに抵抗を感じるなら、不動産投資には向かないでしょう。
短期間に大きなリターンを得たい人
不動産投資は、長期間に渡って安定した家賃収入を得るのが基本です。
一度に大きなリターンを得られるイメージもありますが、実際は税金やメンテナンス費用、ローン返済などのコストがかかり、わずかな収入しか得られない場合もあります。
そのため、短期間に大きなリターンを得たい人は不動産投資を始めても、収入に満足できない可能性が高いでしょう。
不動産投資を成功させるポイント
不動産投資を成功させるには、以下のポイントを押さえることが大切です。
- 不動産情報を自ら集める
- 賃貸需要があるエリアを選ぶ
- 広告にどの利回りを記載しているのかを確認する
- 出口戦略を立てる
一つずつ詳しく解説します。
不動産情報を自ら集める
不動産投資を成功させるには、人から聞いた情報を鵜吞みにせず、自分自身で情報を集めることが大切です。
残念ながら、投資家をだましたり悪い条件で契約を結ばせたりする悪徳業者も存在します。
そのような不動産会社や営業担当者に出くわした場合でも、自身で情報を集めておけば、信頼できる業者であるかを判断できます。
また、情報収集は不動産投資を始める前だけでなく、適切な運用・管理をするために継続することが大切です。
賃貸需要があるエリアを選ぶ
不動産投資で収入を得られるかどうかは、物件次第と言っても過言ではありません。
そのため、不動産投資を成功させるには、賃貸需要があるエリアで物件を見つけることが重要です。
たとえば、以下のようなエリアは賃貸需要が高い傾向があります。
- 駅が近く交通の便がよいエリア
- スーパーやドラックストアが徒歩圏内にあるエリア
- 人口が増加しているエリア
また、自治体のホームページから、転出者・転入者の変動を見るのもおすすめです。
転入者数の多い地域であれば、今後賃貸需要が伸びると予測でき、不動産投資に適したエリアといえるでしょう。
広告にどの利回りを記載しているのかを確認する
不動産投資の広告に記載されている利回りは、どの計算方法で求めているかを確認することが大切です。
どの利回りを計算しているかで、実際の収益が大きく変わることになります。
不動産広告に記載されている利回りは「想定利回り」という満室を想定した計算方法で記載されていることが多いです。
また、税金や保険料、管理費などが反映されていないケースもあるので、実際の利回りが広告の数値よりも下回っているケースも少なくないでしょう。
不動産投資のリスクを避けるためにも、広告の情報を正しく読み取れる程度の知識を身に付けておかなければなりません。
出口戦略を立てる
出口戦略とは「どのタイミングでどのように物件を手放すか」の戦略を立てることです。
不動産投資においては、タイミングよく、いかに高く物件を売却するかが投資成果を左右します。
不動産投資は、永久的に利益を出し続けられるわけではなく、老朽化に伴って修繕費が増えたり借り手の確保が難しくなったりするため、いずれは物件を手放さなければなりません。
仮に売却タイミングが遅れ、売却金額が安くなったり売却できなかったりすれば、投資金額に対してマイナスになってしまう可能性もあります。
不動産投資で利益を得るには、物件購入前から出口戦略を決めておきましょう。
不動産投資は情報を集めてリスクを知ったうえで始めよう
不動産投資は、空室や家賃滞納により収入が減るリスクやローン返済に苦しむリスクがあります。
しかし、これらのリスクは不動産投資の知識を学べば、対策することが可能です。
目の前にある情報だけに惑わされず、自身でしっかり情報収集をしましょう。
不動産投資のリスクやキャッシュフローの計算方法がわからない場合は、ファイナンシャルプランナーや不動産会社などに相談するのがおすすめです。
お悩みの方は、お気軽にご相談ください。
監修者：東本 隼之
AFP認定者、2級ファイナンシャルプランニング技能士
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