公務員のアパート経営は副業に該当しますか？
公務員でアパート経営を行うのは違法ではないですか？
公務員は、原則法律で副業が禁止されています。
国家公務員、地方公務員に関わらず、双方法律により副業禁止が明記されているため、禁止事項に該当する場合は懲戒処分になりかねません。
ただし、株式投資や不動産投資、農業などの一部の副業に関しては、認可されており申請さえ行えば自由に収入が得られます。
アパート経営に関しても特定の条件を満たしていれば、たとえ公務員であったとしても、不動産収入を得ることができます。
この記事では、公務員のアパート経営を行うための条件や、不動産収入を得るメリット・デメリットに関して初心者にも分かりやすく解説しています。
最後まで読んでいただくことで、公務員のアパート経営に関して網羅的に理解できるはずです。
アパート経営はあくまでも、条件を満たしている公務員だけが行える、特権といっても過言ではありません。
決められてた条件下であれば公務員でもアパート経営ができる
公務員であっても法律で定められた条件をクリアしていれば、アパート経営で不動産収入を得ることは可能です。
ただし、それはあくまでも主となる目的が営利ではないことに限られているため、最初から利益目的でアパート経営する場合は容認されません。
本来、公務員には「職務に専念しなければならない」という義務が法律により課せられており、副業により本業に支障が出ないように注意する必要があります。
会社員とは異なり、公務員は法律による縛りが強いため、副業を行う際には十分リスクを考慮した上で取り組む必要があるでしょう。
公務員の副業が禁止されている理由
公務員の副業が禁止されている大きな理由としては、法律により明記されているからに他なりません。
| 該当する法律 | 詳しい内容 |
| 国家公務員法第103条 （私企業からの隔離） | 営利を目的とする企業や、団体の役員等との兼業や自営業ができない。 |
| 国家公務員法第104条 （他の事業又は事務の関与制限） | 営利企業以外の事業の団体についても同様のこと。 |
| 地方公務員法第38条 （営利企業等の従事制限） | 職員は、任命権者の許可を受けなければ、報酬を得ていかなる事業若しくは事務にも従事してはならない。 |
全ての副業が禁止されている訳ではありませんが、大前提として副業を行なってはいけないと、しっかりと法律に明記してあることを理解しておきましょう。
\ 公務員が例外的に許可されている副業 /
- 株式投資やFX・仮想通貨・不動産投資などの投資行為
- 講演・執筆活動での謝礼金
- 農業（実家を手伝うなど）
- ボランティアやNPO活動
公務員の副業（アパート経営）がバレると懲戒処分になる
万が一、公務員として働きながら副業をやっていたことが、職場にバレてしまった場合、懲戒処分の対象になります。
地方公務員などになると一度、懲戒処分になってしまうとすぐに噂が街に広がってしまい、最悪その地域に住めなくなる可能性も考えられます。
そうなっては職場にも街にも居場所がなくなってしまうため、副業に取り組む際には十分リスクを考慮した上で行うべきです。
公務員がアパート経営を行うための3つの条件
公務員がアパート経営を行うための条件としては、次の通りです。
- 4棟9部屋以下の規模であるか
- 家賃収入は年間500万円未満であるか
- 管理業務を自身で行わない（管理会社に委託する）
※参考：人事院規則１４―８（営利企業の役員等との兼業）の運用について
公務員の方でアパート経営の規定を超えた場合は、申請し許可を取ることで不動産経営を続けることができます。逆に条件範囲内であれば、承認を得る必要なくアパート経営が行えます。
4棟9部屋以下の規模であるか
人事院規則によると、公務員がアパート経営を行う場合、4棟9部屋以下の規模でないといけません。
土地の賃貸に関しては、賃貸契約数10件以上、駐車場の場合10台以上の広さは、原則所有が認められません。
万が一、条件を満たしていない場合は、申請し認可を得る必要があります。
家賃収入は年間500万円未満であるか
公務員がアパート経営を行う場合、家賃収入は年間500万円未満までしか認められません。
仮に年間500万円以上稼いでしまうと、一つの不動産事業とみなされてしまい、国家公務員法の規定に触発してしまいます。
そのためアパート経営を行う際には、十分収支のバランスを考えた上で、取り組む必要があるといえます。
赤字になっては本末転倒なので、どのような物件を選ぶかが大切です。
管理業務を自身で行わない（管理会社に委託する）
人事院規定には、公務員自らが管理業務を行ってはならない、と明記されています。
これは公務員の仕事に支障が出ないようにするためであり、アパート経営を行う際には、管理会社を利用するのが一般的です。
定められている3つの条件の中では、最も条件達成が簡単な項目でしょう。
ただし、完全に任せっきりにせずに、たまにはご自身でもアパートの状況を見に行くなどして、現地の状況を把握しておくことも大切です。
公務員のアパート経営に必要な申請書類
万が一、公務員がアパート経営における規定（3つの条件）を満たしていない場合は、次のような書類を準備した上で申請する必要があります。
- 自営兼業承認申請書（不動産等賃貸関係）
- 管理委託契約書（不動産管理委託契約）
- 物件概要書（物件状況等報告書）
- 貸借条件一覧表（レントロール）
規定を超えたアパート経営を行う際には、事前に申請しなければいけません。
地域によって必要な書類が異なる場合もあるため、所属長や人事課の担当者に直接聞くようにしましょう。
自営兼業承認申請書（不動産等賃貸関係）
自営兼業承認申請書（別名：不動産等賃貸関係）とは、公務員が副業の承認を得るための書類になります。
人事院規則には、以下のように明記されています。
自営の承認を申請する場合には、不動産又は駐車場の賃貸に係る自営にあつては別紙第１の様式による自営兼業承認申請書（不動産等賃貸関係）、
太陽光電気の販売に係る自営にあつては別紙第２の様式による自営兼業承認申請書（太陽光電気の販売関係）、不動産又は駐車場の賃貸
及び太陽光電気の販売以外の事業に係る自営にあつては別紙第３の様式による自営兼業承認申請書（不動産等賃貸及び太陽光電気の販売以外の事業関係）を承認権者に提出するものとする。
この場合において、当該自営兼業承認申請書には、それぞれ次に掲げる資料を添付するものとする。
出典：人事院規則14-8
禁止されている規定に該当しない場合は、自営兼業承認申請書の提出は必要ありません。
書類の雛形（テンプレート）に関しては、こちらからダウンロード可能です。
管理委託契約書（不動産管理委託契約）
管理委託契約書（別名：不動産管理委託契約）とは、保有しているアパートなどの物件の管理を、第三者（管理会社）に委託するための契約書です。
公務員は、規定により自身で管理業務を行うことができないため、必ず管理委託契約書が必要になります。
雛形となるテンプレートは、国土交通省の公式サイトからダウンロード可能です。
物件概要書（物件状況等報告書）
物件概要書（別名：物件状況等報告書）とは、保有している不動産の情報を記載した書類になります。
決まった書式はありませんが、最低でも不動産の住所や価格、構造、面積などの記載が必要です。
実際に物件概要書を作成する際には、不動産の情報に誤りがないように注意しましょう。
インターネットに公開されている、無料サンプルを参考にしながら作成するのがおすすめです。
貸借条件一覧表（レントロール）
貸借条件一覧表（別名：レントロール）とは、契約期間や家賃等の現在の賃借状況をまとめた一覧表を指します。
賃借条件一覧表は、今後の賃料の予測を行う際に役立つ書類です。
決まった書式がなく管理会社によってフォーマットが異なるため、作成方法が分からない場合は、直接担当者に連絡した上で作成するのが無難です。
公務員のアパート経営の書類申請のタイミング
公務員がアパート経営に関する申請を行うタイミングとしては、実際に運用を始める前、相続する前が好ましいです。
万が一、銀行融資を受けた後に申請が通らない事態になってしまうと、取り返しがつかなくなります。
そのような最悪のケースを避けるためにも、事前に申請を行い承認を得た上で、本格的な運用に乗り出すようにしてください。
申請にはある程度の時間を要しますので、余裕を持った行動計画を立てた上で、実行するようにしましょう。
アパート経営の申請を行うタイミングは、基本的にいつでもOKです。
ただし、万が一申請が通らなかったことを考えて、事前に行っておく方が良いでしょう。
公務員のアパート経営の申請許可が降りやすいケース
公務員のアパート経営に関する許可が降りやすいケースとしては、次のような項目が挙げられます。
- 相続によって不動産を得た場合
- 転勤などの理由で引っ越す場合
アパート経営の規定を超えている場合は、事前に申請して許可を得る必要があります。規定範囲内であれば、許可をもらう必要はありません。
最初から営利目的でアパート経営を行う場合は、許可が降りない可能性もあります。
あくまでも相続や転勤などにより、仕方なくアパート経営しなければならない、という前提条件があることが大切です。
相続によって不動産を得た場合
遺産相続や生前贈与などの相続によって、公務員が不動産を譲り受けた場合は、比較的に申請がおりやすいです。
理由としては、規則だからといって職員に対して、相続された不動産の売却や退職などを迫るのが難しいためです。
また相続する側としては、現金などとは異なり不動産の場合は、相続税対策に効果的であることが不動産として相続する主な理由として挙げられます。
転勤などの理由で引っ越す場合
公務員の転勤などにより、元々住んでいた自宅を空き家として第三者に貸し出す場合は、こちらも比較的に許可が降りやすいです。
やむを得ず引越する訳ですから、空き家となった自宅は管理会社に依頼して、賃貸として貸し出し不動産収入を得るようにした方がローンも支払えて一石二鳥でしょう。
自宅のローンがない場合は、大きな副収入が見込める可能性もあります。
公務員がアパート経営を行うメリット
公務員がアパート経営を行うメリットとしては、大きく分けて4つ挙げられます。
- アパートローン審査が通りやすい
- 融資を低金利で受けられる
- ストック収入（不労所得）が得られる
- 相続税対策に効果的である
一番のメリットは、アパートのローン審査が降りやすいことです。
公務員という職業は、社会的な信頼性が高いため、融資を受けやすいのが大きな強みになります。
アパートローン審査が通りやすい
公務員という職業柄、他の職業よりも雇用や年収が安定していることから、ローン審査が通りやすいという特徴があります。
不動産運用などを行う際には、大きな金額の借入が必要になるケースが大半ですが、場合によっては融資が降りずに断念する人も少なくありません。
その点、公務員はよっぽどのことがない限り、融資を断られることがないため、アパート経営する際には大きなメリットになります。
\ 公務員におすすめのローン3選 /
| 項目 | 主な利用目的 |
|---|---|
| 共済貸付 | ・住宅ローン（諸経費、頭金など） ・出産費用 ・子供の教育費 |
| 銀行ローン | ・年収の3分の1以上のローンを組む ・目的が明確でない借入 ・低金利で借り入れたい |
| 消費者金融ローン | ・早くお金を借りたい ・会社や家族にバレないように借りたい ・一時的にお金が必要である |
融資を低金利で受けられる
公務員は、その信用度の高さから銀行ローンであれば、低金利で融資を受けることができます。
融資の審査も比較的に通りやすい上に、低金利で借入が行えるのですから、この上ないメリットと言えるでしょう。
アパート経営におけるローンの負担を軽減させられるという点でも、長期的にみて有利に働きます。
ストック収入（不労所得）が得られる
公務員として働きながら労働収入（フロー収入）を得つつ、アパート経営を行うことで不動産収入(ストック収入)を得ることができます。
上手くアパート経営が軌道に乗りさえすれば、生活費の大部分を不動産収入だけで、賄えるようになる可能性もあります。
そうなると、公務員として受け取っている給料は、まるまる貯蓄や投資に回せるため、あなたの資産は右肩上がりに増えるはずです。
相続税対策に効果的である
公務員のアパート経営は、節税メリットも含まれています。
現金で相続を行う際には、評価額は100%です。しかし、アパートなどの不動産として相続した場合、その評価額は20%〜30%ほど減少します。
評価額とは、別名「固定資産税評価額」とも呼ばれており、主に相続税や固定資産税、都市計画税、不動産取得税などの計算を行う際に、元となる数字を指します。
評価額が少なければ少ないほど、納める税金の割合も少なくなる訳です。
公務員がアパート経営を行うデメリット
公務員がアパート経営を行うデメリットとしては、次のような項目が挙げられます。
- ビジネス経験に乏しいため失敗しやすい
- 資金繰りができずに失敗する可能性がある
アパート経営は、決して簡単なことではありません。
特にビジネス経験が乏しい公務員の場合、最初に基礎知識の習得に励む必要があるでしょう。
ビジネス経験に乏しいため失敗しやすい
公務員は営利目的ではなく、あくまでも奉仕者として国民のために働いている存在であるため、総合的にビジネス経験に乏しく、スキルや知識も会社員と比較して低い傾向にあります。
全くのビジネス未経験だと、どれだけ好条件のアパートや不動産等を手に入れたとしても、途中で失敗する確率が高くなってしまいます。
失敗しないようにするためには、最初にある程度必要な項目を押さえた上で、学習を行う必要があるでしょう。
資金繰りができずに失敗する可能性がある
現金の流れに関して普段から疎い人は、アパート経営でも資金繰りができずに、失敗する可能性が高いです。
アパート経営では、何が起きるか分かりませんので、普段から余裕を持った資金繰りが必要です。
加えて、自己資金にも常に余裕を持っておく必要があるため、金銭管理が苦手な人にはアパート経営は向かないといえます。
公務員がアパート経営を始める際の注意点
公務員がアパート経営を行う際の注意点としては、主に3つ挙げられます。
- 本職（公務員）に悪影響が出る可能性がある
- 自然災害などのリスクに備えておく
- 確定申告を行う必要がある
公務員の方は、本職に影響が出ないような配慮が必要です。
本業を忘れて、のめり込み過ぎないように注意しましょう。
本職（公務員）に悪影響が出る可能性がある
アパート経営を行う際には、あくまでも本業である公務員の業務に支障が出ないことが前提条件です。
初心者には一筋縄ではいかない場合もありますので、アパート経営を行うと覚悟を決めた後は、しっかりと計画を立てることをおすすめします。
特にアパート経営に関する申請が必要な人は、計画的に行わないと本業に支障が出かねませんので、くれぐれも注意しましょう。
万が一、本業に支障が出ているとみなされた場合、法律に抵触していると判断される可能性もありますので、リスクを考慮した上で慎重に行動すべきです。
自然災害などのリスクに備えておく
自然災害や住民問題など、アパート経営には様々なリスクが潜んでいます。
その上、はじめたからといって必ずしも儲かる訳ではなく、場合によっては赤字ばかりの年が続くことも珍しくありません。
そのような経営リスクを十分理解した上で、アパート経営に取り組まないと後で後悔しかねません。
具体的な対策としては、万が一に備えて常に十分な資金を用意しておくことです。
確定申告を行う必要がある
公務員がアパート経営を行う場合、毎年2月16日〜3月15日の間に確定申告を行う必要があります。
普段は、年末調整により国が代わりに税務申告を行ってくれていますが、副業としてアパート経営を行う場合、不動産から得られた収入分を自身で申告しなければいけません。
経費にできる項目とそうでない項目があるため、初めて確定申告する際には一度、税理士に問い合わせてみることをおすすめします。
公務員のアパート経営（不動産投資）に関するよくあるQ&A
公務員のアパート経営に関する多くの質問や悩み等の中で、特に多かった内容だけに絞って、それぞれ分かりやすくまとめました。
公務員の先輩や同僚で、実際にアパート経営を行っている人が身近にいる場合は、直接相談してみるのも一つの方法です。
Q.アパート経営に関してはどこに相談すればいいでしょうか？
アパート経営に関する相談は、ハウスメーカーや建設会社、不動産会社に問い合わせるのがおすすめです。
公務員がアパート経営する際には、まず初めに規定の範囲内であるかどうかが重要になります。
定められた規定の範囲外である場合は、事前の申請が必要になるため、まずは申請を行ってから実際にアパート経営を開始すべきです。
順番が逆になってしまうと、何かと不都合になるケースが多いため、十分気をつけるようにしてください。
Q.公務員のアパート経営は初心者でも大丈夫ですか？
公務員のアパート経営は初心者でも大丈夫ですが、適切な知識やスキルがないと困難なこともあります。
また、法律や規則に基づいた適切な運営が必要であり、間違った経営方法が原因でトラブルが起こる可能性もあります。
初心者の方は、専門家や経験豊富な仲介業者などの助言を受け、学習しながら経営するのがおすすめです。
Q.1年間の不動産収入が500万円を超えたらどうなりますか？
公務員が得られるアパート経営における不動産収入は、年間500万円未満と人事院規定に定められています。
万が一、アパート経営している途中で年間500万円を超えてしまった場合は、その時点で申請が必要です。承認が得られれば、継続してアパート経営が行えます。
Q.公務員の家賃収入は副業に該当しますか？
公務員の家賃収入は、副業に該当するかどうかは地域によって異なります。一般的に、公務員として働いている間に得られる収入は、副業と見なされることがあります。
公務員としての仕事と副業としてのアパート経営といった関連のある活動に関しては、該当する法律や規則に従って、報告や申告を行う必要があるでしょう。
公務員としての仕事と副業の関係については、所属する公的機関や職場のポリシーや、法律に基づいて確認することが望ましいです。
Q.地方公務員の方がアパート経営しやすいですか？
地方公務員の方がアパート経営する場合、仕事のスケジュールや地域などによっては、経営しやすいかもしれません。
ただし、アパート経営は時間や労力を要するものであり、公務員としての仕事とのバランスをとることが重要です。
また、法律や規則に基づいた適切な運営が必要であり、間違った経営方法が原因でトラブルが起こる可能性もあります。
地方公務員の方でもアパート経営を考えている場合は、専門家や経験豊富な仲介業者などの助言を受け、学習しながら経営することをおすすめします。
まとめ
公務員であってもアパート経営は、人事院規定内であれば申請なしで行えると解説しました。
人事院規定には、次のような3つのルールが定められていました。
- 4棟9部屋以下の規模であるか
- 家賃収入は年間500万円未満であるか
- 管理業務を自身で行わない（管理会社に委託する）
万が一、規定範囲外のアパート経営を公務員が行う場合は、事前に申請を行い承認を得る必要があります。
そのまま申請せずに副業としてアパート経営を行ってしまうと、最悪懲戒処分になりかねませんので、くれぐれも注意しましょう。
身近にアパート経営を行っている公務員の方がいる場合は、直接相談して情報を得るのが一番効果的です。そうでない場合は、一度不動産会社やハウスメーカーなどに相談してみてください。
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