少額からできる不動産投資とは?現物・REIT・クラウドファンディングを徹底解説

お金のコラム
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「少額から不動産投資を始めたい」「資産1万円でも可能な投資は?」という希望や疑問をお持ちの方のために、少額から出来る不動産投資をご紹介します。

不動産投資を始め投資にはリスクがありますので、少額から初めて徐々に投入する資金を増やしていく方法が推奨されています。

不動産投資では「クラウドファンディング」が1万円から、REITは数万円、現物への不動産投資は数十万円から投資が可能です。

今回は、クラウドファンディング・REIT・現物への不動産投資の概要とどの方法を選べば良いかをケース別でご紹介していきます。

投資は対象を分散することでリスクが分散されますので、株式投資や投資信託など他の投資を行っている方も不動産に投資を行っていきましょう。

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少額からできる不動産投資を解説!月1万円からの不動産投資とは?

少額から可能な不動産投資として、①中古区分マンションへの現物投資、②REIT、③クラウドファンディングの3つをご紹介していきます。

現物への不動産投資は、築年数やエリア、物件の規模などで初期費用が異なります。
例えばマンション・アパートへの一棟投資の場合ローンは数千万円となり、頭金や諸費用も高くなってしまいますので少額から始めたい方は中古区分マンションが適しているでしょう。

REITは数万円から、クラウドファンディングは1万円から投資可能ですが、仕組みが異なります。まずは3つの方法の仕組みとメリット・デメリットを知っておきましょう。

1.中古区分マンションの不動産投資

一般的に「不動産投資」と呼ばれるのは現物への不動産投資で、不動産を購入し、賃貸することで利益を得る仕組みです。

不動産投資にも中古・新築・マンション・戸建て等様々な種類がありますが、最も少額から行える可能性の高い投資は中古区分マンションです。
中古区分マンションは、新築に比べ購入費用が安く利回りが高いですが、修繕費が思ったよりかかる可能性があり、建物の価値下落に伴う家賃の下落というリスクもあります。

不動産投資家では「まず中古区分マンション」からという方は数多く、中古区分マンションで得た家賃収入による利益や売却益を元手にマンションやアパートの一棟投資と事業を拡大していくパターンが多いです。

投資用物件を中古と新築、都心と郊外、区分と一棟で分類すると下記の表のようになります。

 利回り物件価格運営の難易度
築年数
中古安い比較的難しい傾向
新築高い比較的易しい傾向
地域
都心高い初心者でも安心
郊外安い客付けが難しい場合も
建物の規模
区分安い初心者向け
一棟高い慣れた方向け

※物件によって条件が異なりますので、必ずしも上記の表に当てはまるとは限りません。

中古・新築といった築年数では、中古物件は利回りが高く、物件価格が安いですが物件によっては入居者募集が難しい可能性があります。また築年数が20年経過した物件は売却価格が落ちる傾向がありますので、売却益が得られない可能性もあります。

中古物件は、築浅で割安の物件を購入することで長く安定したリターンが手に入る可能性が高いです。

2.REIT

REITは「不動産投資信託」を指し、投資家から集めた資金で不動産を購入、運用して得られた利益を還元する仕組みとなっています。

市場に上場されているため、証券会社で数万円単位から購入が可能で、購入したい方は証券会社に口座を開設する必要があります。

複数の不動産を購入・運用するため分散投資が可能で、日本国内の物件を対象としたREITは「J-REIT」と呼ばれています。
株式投資の分配金と違い運営元が「株式会社」ではなく「投資法人」となりますので、一定の要件を満たす場合、配当金に法人税が課されず配当が多いケースも存在します。

数万円からの投資が可能ですが、市場に上場しており毎日値動きが発生するため、定期的なチェックが必要となります。

3.クラウドファンディング

クラウドファンディングにはリターンの無い寄付型、権利や物品を購入する購入型等多くのタイプが存在しますが、不動産投資に特化したクラウドファンディングが存在します。

REITと同様に投資家に向けて資金を募り、集めたお金で不動産投資を行いますが最大の違いは「市場に上場していない」という点です。

市場で毎日のように売買が行われているREITは現金化が容易ですが、クラウドファンディングはプロジェクトが終了するまで投資したお金が戻ってこないケースが多いです。

またクラウドファンディングでは複数ではなく不動産1件に対し投資を行うケースが多いため、REITに比べリスクが高い傾向にあります。

ただし1万円からといった少額からの投資が可能で、REITと違い運用している物件の情報が公開されている事が多いというメリットがあります。

3つの方法、リスクとリターンは?

投資の世界ではリスクとリターンは切っても切れない関係にあります。リスクが高い金融商品はリターンが高い可能性があり、リスクが低い金融商品は低リターンの傾向があります。

「低リスク・高リターン」の金融商品は存在しませんが、中には運営元が利益を得るために「高リスク・低リターン」の金融商品が存在しますので、「リスクとリターンが見合っているか」という点にも注意しながら金融商品を選ぶようにしましょう。

不動産投資・REIT・クラウドファンディングを比較すると、不動産投資は比較的高リスク・高リターン、REITは中リスク・中リターン、クラウドファンディングは低リスク・低リターンと言えるでしょう。

ただし不動産の条件によりリスクとリターンは異なる可能性があり、物件やファンドを選ぶ際は内容を慎重に検討する必要があります。

不動産投資、REIT、クラウドファンディング、どれがいい?

少額からできる不動産投資として現物への中古区分マンション投資、REIT、クラウドファンディングと3種類の方法をご紹介してきましたが、いったいどの方法を選べば良いのでしょうか?

投資法にお悩みの方は自身の「投資における優先順位」を頭の中で整理してみましょう。

「少額からの投資」を第一に考える方は、クラウドファンディングやREITで数万円から投資を行うと良いでしょう。「少額と言っても数十万円程度の資金はあり、高リターンを狙いたい」と言う方は現物への不動産投資を検討しましょう。

なお不動産投資を行う際には多くのケースで投資用ローンを組むことになります。
投資用ローンを組むためには金融機関に融資を申し込み、審査を受けることになりますので、自身の年収や職業、勤続年数等の条件が審査に影響します。

一般的にサラリーマンは社会的信用度が高く、自営業者は融資が難しい傾向にありますので、自営業で収入が安定しない方はREITやクラウドファンディングが適している可能性があります。

サラリーマンで「安定した家賃収入が欲しい」「高リターンの投資を行いたい」と言う方は不動産投資が適している可能性が高いです。

少額からの不動産投資で着実な資産形成を

少額からできる不動産投資として中古区分マンションへの投資、REIT、クラウドファンディングの3つをご紹介しました。

どの方法を選ぶかは個人の投資に対する優先順位により異なります。不動産投資に関わらず、投資の対象を選ぶ際には情報を整理した上で、自身の環境や価値観を基軸に決断する事が重要となります。

少額からの不動産投資で、着実な資産形成を行っていきましょう。

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