地価が下落?生産緑地の2022年問題とは

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生産緑地とは都市部にある農地を指し、一定の要件を満たすことで30年間は「生産緑地地区」として固定資産税の減免や相続税の猶予といった税制の優遇を受ける事が出来ます。

ただし生産緑地の約8割は1992年の生産緑地法制定時に指定されたため、30年後の2022年に一斉に「生産緑地地区」の指定が解除されてしまいます。

結果、税制上の優遇措置を受けられなくなった所有者が土地を売却、市場の供給と需要のバランスが崩れ地価が下落する「生産緑地の2022年問題」が懸念されています。

生産緑地とは一体どのような制度なのでしょうか?本当に2022年問題が起こってしまうのでしょうか?

本記事では、生産緑地制度の概要や目的、2022年問題と対策について解説していきます。

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生産緑地と2022年問題とは?

生産緑地地区とは1992年に制定された「生産緑地法」により定められた都市部にある農地を指します。

生産緑地制度は、公共施設等の敷地として適している農地を都市計画に定め、建築物を許可制にすることで都市農地の計画的な保全を図る事が目的とされています。

生産緑地の指定の告示の日から30年以後又は告示後に農業の従事者が亡くなった場合に、所有者は市町村長に対して生産緑地を時価で買い取るべき旨を申し出ることが可能です。

生産緑地の要件は以下の通りとなっています。

  1. 面積が500㎡以上
    ※市区町村が条例により300㎡以上に引下げている場合には300㎡以上でも可能
  2. 建築物は許可制で、生産・集荷のための施設の他に、施設直売所、農家レストランも設置可能
  3. 用排水などの状況を加味し、農林漁業の継続が可能な条件を備えていると認められる
  4. 公害又は災害の防止、農林漁業と調和した都市環境の保全等良好な生活環境の確保に相当の効用があり、公共施設等の敷地の用に供する土地として適している

2016年に制度の改正があり、1は当初の要件は500㎡以上でしたが、市町村が条例を定めた場合には300㎡以上に要件を緩和、2も生産・集荷貯蔵用の施設や休憩施設のみが認められていましたが、販売施設やレストランも許可されることになりました。

国土交通省では、郊外部の住宅市街地において居住者の高齢化・新規入居者の減少によって人口が減少する見込みであることから「将来的に空き地・空き家問題が顕在化する」と問題提起を行っています。

国土交通省「人口減少下におけるまちづくり 緑・農と共生する都市」より

国土交通省の公表した資料によると、空き家や耕作放棄地(耕作をしていない元農地)の増加に伴う景観・治安の悪化をおさえるためには、計画的な街づくりで「都市農地を保全することにより、土地利用の適正化を図ることが重要」と述べています。

生産緑地法が制定され、要件緩和となった背景には郊外部の人口減少と高齢化、空き家問題といった少子高齢化と人口減少に伴う影響があるのです。

なお生産緑地では、税制上で以下の優遇措置があります。

  • 固定資産税の減免
  • 相続税の納税猶予

生産緑地として指定されてから30年は固定資産税を一定額減免し、相続税を猶予できますので、所有者にとってもメリットです。

一方で1992年に制定された生産緑地法から30年経つ「生産緑地の2022年問題」が、懸念されています。

生産緑地の2022年問題とは

1992年に生産緑地法が制定され、「生産緑地」として指定された土地は、生産緑地地区全体の約8割に及びます。

生産緑地の指定から外れてしまうと固定資産税の減免・相続税の猶予といった税制上の優遇措置が受けられなくなってしまいます。

土地の買い取り申し出も可能になる事から、所有者は土地を売却、需要と供給のバランスが崩れ地価が下落する「生産緑地の2022年問題」が起こるのではないかと懸念されています。

果たして本当に地価は下落してしまうのでしょうか?

生産緑地・2022年問題の対策は「特定生産緑地制度」

生産緑地の2022年問題は、所有者が「特定生産緑地制度」を活用することで解決できる可能性があります。

特定生産緑地制度とは生産緑地を所有者の同意を得て「特定生産緑地」に指定する事で期限を10年延長し、生産緑地と同様の税制優遇を引き続き受けることができる制度です。

特定生産緑地について詳しく見ていきましょう。

特定生産緑地とは

国土交通省は告示から30年以内に市町村長が生産緑地を「特定生産緑地」として指定できることとする「特定生産緑地制度」を設けました。
特定生産緑地に指定された場合、従来の税制措置が受けられ、買取りの申出ができる時期が10年延長されます。以降は10年ごとに更新が可能です。

生産緑地の所有者が「特定生産緑地」を申請し、引き続き農地として利用することで2022年問題を防げる可能性が高くなります。

特定生産緑地制度の指定を受けるためには、「生産緑地に指定され30年以内」という期限があります。

国土交通省では自治体に対して、所有者へ意向確認を行うこと、制度の周知作業に早急に着手することを促しています。
各自治体ではホームページへの掲載や所有者への説明会などを開催、積極的に広報活動を行っています。

2018年に国土交通省が練馬区・世田谷区の農家を対象に行ったアンケート調査では、6割以上の農家が、所有する全ての生産緑地について、特定生産緑地の指定を受ける意向を示しています。

残りの4割が売却されてしまった場合には、どうなってしまうのでしょうか?
現在三大都市圏の市街化区域内農地の約5割を生産緑地が占めていますので、都市圏の地価が下落する可能性もあるのです。

現在の都市圏の地価は?

2021年8月現在、都市圏の地価はどのように推移しているのでしょうか?

国土交通省が毎年毎年1月1日時点における標準地の価格を公表する地価公示(公示価格)では、26,000地点で実施しており、不動産取引の指標となっています。

地価公示の1975~2021までの推移を全国・都市圏別に見ていきましょう。

単位:円
※全用途平均

地価は1990年代のバブル崩壊と共に下落し、2008年のリーマンショックで再びやや下がりましたが、近年は上昇傾向にあります。

2021年には新型コロナウイルス感染症拡大により、全国的の全用途平均では6年ぶりに下落しましたが、住宅地は影響が少なくなっています。

2021年8月現在のマンション価格はコロナ前の水準を取り戻しているエリアもあります。
2021年5月に不動産経済研究所が発表した首都圏の新築分譲マンションの動向データによると、発売戸数が2578戸で前年同月比556%増と驚異的な供給の伸びを記録しています。

4月には新築マンションの平均価格が7764万円となり前年同月比で+1548万円と上昇するなど、市場価格はコロナ前の活気を取り戻しているように見受けられます。

まとめ

生産緑地制度の概要と2022年問題、特定生産緑地制度、1975~2021年の地価の推移などをお伝えしてきました。

新型コロナ感染拡大前まで地価は上昇傾向にあり、コロナ前の活気を取り戻しているデータも存在します。

ただし2022年問題により地価が下落する可能性もありますので、今後の「特定生産緑地地区」への移行件数といった動向を注視していきましょう。

この記事を参考に生産緑地問題や制度、特定生産緑地や地価の動向について知り不動産への理解を深めていきましょう。

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