不動産投資に興味がある時には、どの方法で情報収集を行うべきなのでしょうか？
書籍やセミナー、インターネット上のコラムなど方法は様々ですが、まずは書籍やコラム、セミナーなどで基礎知識を身に付けることで効率的に情報を収集できます。
ただしインターネットで情報収集を行う時や、不動産会社やポータルサイトで物件探しをする場合などでは注意すべきポイントがあります。
この記事では、不動産投資の情報の集め方5つ、情報収集を行う上での注意点を解説していきます。
これからオーナーになる予定の方を始め、既にオーナーで物件運営を行っている方もぜひご覧ください。
不動産投資の情報収集、5つの方法を解説
不動産投資における情報収集は、①書籍、②インターネットのコラムや大家のブログ、③セミオナー、④大家の会やオーナーの集まりに参加、⑤不動産会社に話を聞きに行くという5つの方法があります。
5つの方法にはそれぞれメリット・デメリットと共に、注意点があります。詳しく見ていきましょう。
1.書籍を読む
まずは不動産投資関連の書籍を読み、情報収集を行いましょう。1000～2000円程度の費用がかかりますが、書籍は著者が書いた情報を編集者が目を通し、さらに出版社を通じて世に出回るため、情報の精度が高い傾向にあります。
不動産投資関連の書籍は多数出版されていますが、著者の職業が多岐に渡る点が特徴と言えます。
不動産会社や現役オーナー、会計士や税理士・不動産鑑定士など様々な方の意見を多角的に知る事が出来ます。
筆者は不動産投資関連の本を30冊以上読みましたが、初心者にも分かりやすく多くの情報を得られると感じたのは以下の本となります。
「初心者から経験者まですべての段階で差がつく!不動産投資 最強の教科書――投資家100人に聞いた!不動産投資をはじめる前に知りたかった100の疑問と答え」
不動産鑑定士で現役オーナーの著者がQ&A形式で分かりやすく不動産投資を解説した本です。心構えから始まり、物件探し・融資・出口戦略など多くの情報が収集できます。
2.ブログやインターネットのコラムを読む
オーナーが書いているブログやインターネットのコラムでの情報収集は、空いた時間にPCやスマートフォンで気軽に閲覧できる点が魅力です。
個人のブログは書籍より情報の精度が低い可能性がありますが、オーナーの声や本音を知る事が出来ます、
不動産会社のコラムは有益な情報もありますが、中には自社物件の宣伝色の強いものがあり注意が必要です。
インターネットの情報は玉石混交ですので、書籍やセミナーと並行してインプットしましょう。
3.セミナーに行く
不動産会社やオーナーの主催するセミナーに足を運んでみましょう。セミナーのメリットは不動産会社の方やオーナーの生の声を直接聞くことが出来る点です。
多くの場合、セミナー後に個別相談の時間がありますので、不動産投資の疑問やセミナーで聞けなかったことを尋ねてみましょう。
ただし多くの場合、個別相談は自社物件の勧誘目的で行われますので興味が無い場合はきっぱり断りましょう。断る自信のない方は、断ってくれる家族や友人と一緒に行く又は他の方法で情報収集を行いましょう。
中にはセミナーでのみ紹介される物件もありますので、物件探しの際にもセミナーには積極的に参加する事をおすすめします。
4.大家・オーナーの集まりに参加する
大家の会やオーナーの集まりなどに参加し、先輩オーナーの声を聞いてみましょう。
SNSのコミュニティや不動産会社が主催する大家の会などがありますが、不動産会社が主催するものは既にオーナーになっていることが必須条件であるものや勧誘目的の会もあることに気を付けましょう。
オンラインでは聞けないオーナーの声や、物件情報が手に入る可能性があります。
5.不動産会社に話を聞きに行く
不動産会社に話を聞きに行く事も情報収集として有効な手段となります。
「いきなり話を聞きに行くのは怖い」という方は家族や友人などに同行してもらい、興味のない物件を勧められたらきっぱりと断りましょう。
不動産会社によって扱う物件は異なります。一棟・区分、都心・郊外、アパート・マンション・戸建てなど、自身が興味のある物件を取り扱っている会社に話を聞きに行ってみましょう。
不動産投資の情報収集における注意点2つ
不動産投資の情報収集を行う上で、①利回りは4種類存在する、②最新のニュースチェックも重要という2点に注意しましょう。
特に利回りの種類は、物件探しの前に必ずおさえておきましょう。
1.利回りは4種類存在する
投資用不動産を選ぶ上で、「利回りを重視する」という投資家は多いのではないでしょうか。
利回りには表面利回り・実質利回り・想定利回り・現行利回りの4種類があります。
表面利回り＝家賃収入÷物件の価格×100
実質利回り＝（実際の家賃収入－経費※）÷物件の価格×100
想定利回り＝満室時の家賃収入÷物件の価格×100
現行利回り＝現況の家賃収入÷物件の価格×100
※経費とは不動産投資に関わる費用全般を指し、購入時の不動産取得税や不動産会社への仲介料などの費用、運営の際の管理会社への委託費用・修繕費などが該当します。
不動産会社で提示される、ポータルサイトに掲載されている物件の利回りは多くの場合「表面利回り」又は「想定利回り」となります。
表面利回りは経費を加味していない利回り、想定利回りは満室時の利回りのため、購入後に経費を計上し空室があった場合には「実際の利回り（実質利回り）が思ったより低い」と感じる投資家の方は少なくありません。
利回りのからくりにより「不動産会社に騙された」「不動産投資は詐欺」と訴えるオーナーも存在しますが、物件を購入する前には念入りに収支シミュレーションを行う事が重要となります。
収支シミュレーションとは物件運営の収支を今後数年に渡って試算することです。不動産会社に経費の目安などを聞き、一緒に行うようにしましょう。
2.不動産業界の最新ニュースに注目する
不動産業界では主に国土交通省により定期的に制度が見直され、改正が行われます。
既にオーナーの方も、これからオーナーになる方も、不動産業界の動向を注視していきましょう。
2021年6月時点でオーナーにとって重要な最新トピックは以下の2つとなります。
- 国土交通省が心理的瑕疵物件のガイドライン案を公表
- 賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律が施行
1.国土交通省が心理的瑕疵物件のガイドライン案を公表
2021年5月20日、国土交通省では心理的瑕疵物件、いわゆる事故物件に関する借主・買主への告知義務に関するガイドライン案を始めて公表しました。
これまで事故物件に関しては明確な規定がなく、不動産会社やオーナーの判断にゆだねられていました。
今回のガイドライン案では「過去3年間で他殺、自殺、事故、原因が明らかでない死亡などが生じた場合には告知、病死や老衰、日常生活の中での不慮の事故などの場合は告知する必要はない」と明記されています。
発表された資料は「案」の段階であり、国土交通省や公益財団法人・日本賃貸住宅管理協会のサイトなどでガイドライン案に対する意見の公募が告知されています。
物件を選ぶ際、自身がオーナーとなり物件で入居者が亡くなった場合には重要となってきますので、今後の動向を注視していきましょう。
2. 賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律が施行
2021年6月15日、賃貸住宅管理業法が施行され「賃貸住宅管理業に係る登録制度」が創設されました。
賃貸住宅管理業に係る登録制度は、賃貸管理を委託するオーナーと管理業者の間でトラブルが増加したことから制定されました。
オーナーから委託を受け賃貸住宅の管理・運営を行う業者に、登録制度を設け業務管理者の配置・定期報告などを義務付けます。
なお登録制度は管理戸数200戸以上の業者は登録が必須となっていますが、200戸未満の業者は任意登録となっています。
オーナーにとって管理会社は賃貸経営でパートナーとなる存在で、管理会社選びは入居率にも関わる重要なポイントです。管理会社選び、管理会社とトラブルが生じそうな時には上記の制度に登録されているかチェックしましょう。
まとめ
不動産投資の情報収集は、書籍やインターネットのコラム、セミナー参加などを並行して行いましょう。不動産会社の勧誘が苦手な方は友人や家族に同行してもらうことをおすすめします。
不動産会社やポータルサイトで提示されている利回りは、表面利回り・想定利回りであることが多いため、物件探しの前に利回りの4種類の違いを把握しておきましょう。
インターネットやTVのニュースで、不動産業界の最新の動向をチェックすることも重要となります。
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