セットバック、接道義務とは？知っておきたい道路のルール

通常の道路と異なる「2項道路」という道路があり、2項道路に接した土地・建物を購入する際には「セットバック」について知っておく必要があります。

2項道路・セットバック以外にも建築基準法では「接道義務」「建築制限」といったルールがあり、法律に則り家を建築・増改築しなければなりません。

本記事では2項道路やセットバック、接道義務・建築制限など「道路のルール」について解説していきます。

住宅を購入・建築・増改築する予定の方に加え、宅建士やFPなど不動産の勉強をされている方もぜひご覧ください。

2項道路・セットバックとは？

2項道路は建築基準法42条2項道路で定められている道路を指し、「狭あい道路」「みなし道路」とも呼ばれています。

道路は自動車や自転車、歩行者がすれ違う、救急車が通るなど一定のスペースが必要となりますので建築基準法で「道路」と認められるためには幅員が4m以上必要となります。（地下道は除きます。）

しかし自動車が普及していなかった時代には幅員4m未満の道路も利用できたため周辺に建物が立てられ既に市街地として形成されているエリアが存在します。
特に国土が狭く人口密度が高い日本では狭い道路は数多いです。

そこで「42条2項道路」と呼ばれる例外的な道路を設けています。

2項道路は幅員4m未満ですが都市計画区域・準都市計画区域に指定された時には既に存在しているかつ建築物が立ち並んでいる道路です。建築基準法の制限が適用される際には既に道路として使われていたことになります。

よって例外的に特定行政庁の指定に基づき2項道路は「道路の中心線」から水平距離で2mの線が「道路と敷地との境界線」と規定されています。

道路の中心線から後退した部分を「セットバック」と呼び、道路とみなされます。

幅員4ｍ未満でも特別に認められている道路が2項道路、2項道路に接した敷地で安全を考慮し後退させた部分をセットバックと呼びます。

なお道路の向かい側が住宅用地の場合には道路の中心線からそれぞれが2m後退します。道路の幅員が3mである時、お互い50cmずつ後退し、セットバックの部分には建物を建てる事ができません。

建築基準法上では、「道路は4m以上の幅員があることが理想」ですので42条2項道路は将来的に道路を境界線まで拡張することを前提としています。

川や崖がある場合には、道路との境目から4mの位置を境界線とします。

セットバック（灰色）の部分は、道路とみなされますので建物の建築は認められず、敷地面積にも算入されません。

セットバックがある土地の問題点

セットバックがある土地は、後退する部分に建物を建てられないという問題点があります。
敷地面積に算入されないため、建ぺい率・容積率の計算にも影響があります。

※敷地面積の部分が狭くなる

敷地を後退させることで道路が使いやすくなりますが、所有者にとっては建物を建てられないというデメリットが生じます。

そのため各地方自治体では固定資産税・都市計画税の非課税措置を実施しています。

東京都ではセットバック部分は非課税に

東京都主税局のホームページの固定資産税・都市計画税の項には以下の記載があります。

道路（セットバック部分等）として利用されている土地で所定の要件を満たすものは、当該道路部分の固定資産税・都市計画税が非課税になります。

23区内に土地を所有し、セットバックとして利用している部分は一定の要件を満たす場合セットバック部分の固定資産税・都市計画税が非課税となります。

42条2項道路に接する敷地を購入する時に知っておきたいこと

購入を検討している住宅の敷地が42条2項道路に面している時、一体何に注意すればよいのでしょうか？

まずセットバックを行っているか、セットバックの必要があるか気になる場合には管轄の役所における道路担当の部署に尋ねてみることで事態を把握できます。

セットバック部分は「道路」とみなされますので、駐車場として使用はできず物置などを建てる事もできません。塀・門も建築不可能で、敷地内におさめなくてはいけません。

家の建て替えは行う事ができますが、セットバックは変わらずに必要となります。

狭あい道路整備等促進事業とは

地方自治体では、安全な住宅市街地の形成やトラブル防止を目的として「狭あい道路整備等促進事業」を行っています。

狭あい道路整備等促進事業では、測量・分筆・登記費用など拡幅に関する費用、門や塀の除却・移設・新設などの補助制度が設けられています。

狭あい道路の寄付を受け付けている自治体は約8割となっています。

セットバックの土地を所有し、工事費用が気になる方や寄付をお考えの方は所在地にある役所に問い合わせてみましょう。

その他の道路のルールとは？接道義務と建築制限

「幅員が4ｍ以上」という決まり以外にも道路に関するルールはあるのでしょうか？

建築物を建てる敷地には「接道義務」があり、原則として道路に2ｍ以上の幅に接しなければなりません。（高速道路は自動車専用道路のため除外されます。）

敷地内で火事が発生した時、避難のために道路を使用すること、消防車が道路に止まり消火活動を行う事などが主な理由です。

ただし敷地の周囲に広い空き地があり特定行政庁が認可し建築審査会の同意を得たものは接道義務を果たさなくても良いとされています。

幅員4ｍ以上の道に2ｍ以上接する建築物で利用者が少数で一定の基準に適合し、特定行政庁が認めたものも適用対象外となります。

道路の建築制限

道路は人や車が通るため、基本的に建築物を建てる事ができませんが以下は例外として許可されています。

※特定行政庁の許可と建築審査会の同意が必要

まとめ

2項道路とセットバック、接道義務と建築制限という道路のルールをお伝えしました。
特に2項道路とセットバックはマイホームを購入する時に耳にする可能性がありますので、知識を身に付けておきましょう。

セットバックされた敷地は購入希望者に避けられやすい傾向にありますが、自治体による非課税措置や狭あい道路整備等促進事業による補助金などの施策が行われています。

この記事を参考に道路に関するルールを把握し、今後の場面で役立てていきましょう。