収益物件の価値を算定する収益還元法とは?直接還元法とDCF法の計算方法を解説

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不動産の評価方法には原価法(積算法)、取引事例比較法、収益還元法の3つがあり、収益不動産の評価には収益還元法が用いられます。

収益還元法には「直接還元法」と「DCF法」があり、直接還元法は計算が簡易であるものの結果に誤差が生じやすい傾向にあります。DCF法は直接還元法より精緻な価額が分かりますが、計算方法が複雑です。
DCF法ではエクセルを用いて計算するオーナーも存在します。

原価法(積算法)・取引事例比較法・収益還元法とは一体どのような評価方法なのでしょうか?「直接還元法とDCF法で、物件の評価額を計算する方法を知りたい」というオーナーも多い事でしょう。

今回の記事では、収益還元法とは、直接還元法とDCF法の計算方法と具体的な計算例、DCF法で計算できるサイトをお伝えしていきます。

不動産投資を行っているオーナーの方、不動産の勉強をされている方などはぜひご覧ください。

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不動産の評価方法は3種類~原価法(積算法)・取引事例比較法・収益還元法~

不動産の評価方法には原価法(積算法)、取引事例比較法、収益還元法の3種類があります。

  • 原価法
  • 取引事例比較法
  • 収益還元法

原価法は現在の建物を新しく建築した場合の価格(再調達価格)を計算し経年に伴う減価を加味した物件の評価額です。

取引事例比較法は周辺地域で条件の類似した物件の成約価格を参考に、事例による増・減額を行い修正し評価します。

収益還元法には「直接還元法」と「DCF法」があります。直接還元法は収益不動産が将来的に得られる純利益を還元利回りで割り評価額を計算します。

計算式が簡易というメリットがありますが、物件の個別性を加味していない、還元利回りの設定に結果が左右されやすいというデメリットがあります。

一方、DCF法は家賃収入による収益と売却益を現在の価値に換算して計算する方法で、直接還元法より精緻な評価が可能ですが、計算式が複雑です。ただし無料で計算できるサイトがあります。

まずは収益還元法とは一体どんなものか、詳しく見ていきましょう。

収益還元法とは?計算方法を解説

収益還元法とは不動産の評価方法の1つで、収益不動産から将来得られると予測される家賃収入の純利益を基に不動産の価値を評価する方法です。

主に不動産投資のオーナーが収益不動産を購入する際に利用するケースが多いです。
加えて銀行が融資の審査を行う際には、主に原価法と収益還元法を参考に物件を判断する傾向があります。

不動産投資のオーナーにとっては、収益還元法による計算によって物件購入の目安、融資へ及ぼす影響などが分かります。
収益還元法は「直接還元法」と「DCF法」の2つがありますが、簡易的な収益物件の評価方法である、直接還元法の計算式だけでもおさえておきましょう。

それぞれの計算方法を解説していきます。

1.直接還元法

直接還元法とは、1年間の純利益を還元利回りで割り不動産の価格を求めます。

1年間の純利益÷還元利回り=不動産の価格

1年間の純利益とは、年間の家賃収入から経費を差し引いた金額です。
経費は主に以下のものが該当します。

  • 物件の購入に関わる費用(不動産会社への仲介手数料・登記に関する手数料・司法書士への報酬など)
  • 管理会社への委託費用
  • 保守点検・修繕にかかった費用
  • 入居募集のための広告費など

還元利回りは将来的に不動産投資で得られる利益のことで、「キャップレート」とも呼ばれています。

還元利回りの計算方法は、条件が類似した収益用物件の利回りを参考に細かな条件を加味して修正を行い算定されるケースが多いです。

不動産投資のポータルサイトで築年数や構造(木造・鉄筋コンクリート造など)エリアの家賃相場や駅からの近さなどを考慮した利回りを算定します。

下記の条件である収益用物件の評価額を、直接還元法で計算してみましょう。

1ヶ月の家賃収入:25万円
1ヶ月の経費:6万円
還元利回り:4%

年間の家賃収入が300万円(25万円×12月)、経費が72万円(6万円×12月)となり1年間の純利益は300-72=228万円となります。

228万円÷4%=5700万円

マンションの評価額は5700万円となります。物件が5700万円を超えて売り出されている場合は割高、5700万円未満では割安と言えるでしょう。

直接還元法は後に紹介するDCF法より計算式がシンプルですので、簡易的に収益不動産の価格を評価する際に役立ちます。

ただし不動産の個別要素が反映されていないため、物件に人気設備がある、リフォーム直後であるといった場合に評価額に反映されない点がデメリットです。

直接還元法では「還元利回り」が物件価格に大きな影響を及ぼします。

還元利回りはポータルサイトや不動産会社のデータを基に、入念にリサーチを行いましょう。
物件の空室リスクや修繕計画、区分マンションの場合は管理費・修繕積立金の改定予定も重要となります。

2. DCF法

DCFは「ディスカウント・キャッシュ・フロー」の略で、物件が将来的に生み出す家賃収入による収益と売却益を現在の価値に換算する方法です。

まずは家賃収入による収益を計算していきます。
収益は物件の保有年数により計算式が異なり、以下の通りになります。

1年目:年間の収益÷(1+割引率)の1乗
2年目:年間の収益÷(1+割引率)の2乗
3年目:年間の収益÷(1+割引率)の3乗
4年目:年間の収益÷(1+割引率)の4乗
5年目:年間の収益÷(1+割引率)の5乗

保有年数が5年の場合には上記を全て合計します。

売却益は以下の式で計算します。
売却価格 ÷ (1+割引率)のn乗
n=物件の保有年数

計算した収益と売却益を足すことで、DCF法による評価額が計算できます。

DCF法の計算式
年間の収益(現時点の価値)の合計+想定される売却益

なお割引率とは、将来の収益を現時点の価値に割り戻す際に使用される率であり、不動産以外の資産の収益性や金融市場における運用利回りを考慮して設定します。
一般的には3~5%程度で設定されるケースが多いです。

3年後に売却する区分マンションを例に計算してみましょう。

年間の収益:80万円
3年後の売却価格:1000万円
割引率:4%

(少数点以下は四捨五入)
1年目:80万円÷(1+0.04)=76.9万円
2年目:80万円÷(1+0.04)^2=74.0万円
3年目:80万円÷(1+0.04)^3=71.4万円
収益の合計:222.3万円

売却価格を3年後の価値に換算してみましょう。
1000万円 ÷(1 + 0.04)^3 =892.9万円=3年後の売却益

収益の合計と3年後の売却益を合計すると、

222.3万円+892.9万円=1115.2万円

DCF法による物件の価値は1115.2万円と計算できます。

DCF法の注意点

DCF法は経年を加味した物件の資産価値が分かる精緻な計算方法となっています。

ただし計算式は複雑で、特に「割引率」の設定に悩む方は少なくありません。不動産会社に相談し、DCF法による評価を行ってもらった結果、自社に都合の良い割引率を設定されたという事例もあります。

割引率は多くの場合3~5%程度となっていますので、不動産会社に依頼する際には注意しましょう。

DCF法で計算を行う場合には以下のサイトでも行う事ができます。

不動産投資DCF法レバレッジ方程式(無料版)

不動産投資分析ソフト REIFA(無料試用版あり)

まとめ

不動産の評価方法3つ、収益還元法による計算方法と例、シミュレーションサイトをご紹介しました。

不動産についての知識を深めたい方はもちろん、不動産投資のオーナーにとっても収益還元法を知っておくことで物件の購入時や収支シミュレーションなどで大いに役立つ事でしょう。
この記事を参考に不動産の評価や収益還元法の計算方法について知り、実際の場面で活かしていきましょう。

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