借地権付き建物とは?種類とメリット・デメリットを解説

お金のコラム
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不動産の勉強をされている方や家の購入を検討した事のある方の中には「借地権」「借地権付き建物」という単語を聞いたことのある方も多いでしょう。

「借地権」「借地権付き建物」とは一体何でしょうか?
通常の土地と一体どのような違いがあるのでしょうか?

借地権とは建物を所有するための権利を指す言葉で、土地を所有する権利の1つです。借地権には普通借地権と定期借地権があり、定期借地権はさらに3つの種類があります。

本記事では借地権の概要と種類、借地権付き建物のメリット・デメリットを解説していきます。

宅建士や2級FP技能士の勉強をされている方、借地権付き建物について知りたい方は是非ご覧ください。

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借地権とは?借地権の種類も

借地権とは「建物を所有する」という目的のための権利を指し、借地権を所有すると土地の上に家を建て使用する権利が生じます。
土地の所有権の中には「底地権」と「借地権」がありますが、土地を借りた人は「借地権」、土地を貸した人は「底地権」を所有する事になります。

さらに借地権は「地上権」と「土地賃借権」の2つに分かれています。
地上権は物を直接支配する「物権」で借りる人が地主に土地代を支払い、使用できる権利で売却や賃貸が可能です。
一方土地賃借権は、土地を借りる人が地主に対して請求できる「債権」であり、地上権とは異なり売却などはできない事とされています。

なお無料で土地を借りる場合、臨時使用や一時使用の場合には借地権は設定されません。

借地権の種類

借地権には「普通借地権」と「定期借地権」があり、更新が無い借地権は定期借地権となります。

 普通借地権定期借地権
一般定期借地権事業用定期借地権建物譲渡特約付借地権
存続期間期間を定める時:30年以上(30年未満なら30年)期間の定めがない時:30年50年以上10年以上50年未満30年以上
目的自由自由事業用の建物を所有すること(居住用は不可能)自由
要件制約なし口頭でも可一般的には「土地賃貸借契約書」、「普通借地権設定契約書」で契約を締結するケースが多い。公正証書など書面で契約する以下3つの特約を付ける。契約更新:なし存続期間の延長:なし建物の買取請求:なし 公正証書による設定契約が必要以下3つの特約を付ける。契約更新:なし存続期間の延長:なし建物の買取請求:なし30年以上経過後、建物を土地所有者に譲渡する特約を付ける
契約終了時の建物建物買取請求権※がある。買取請求権が行使されれば建物はそのままで土地を明け渡し、借家関係は継続基本的に借地人は建物を取り壊し、土地を返還する基本的に借地人は建物を取り壊し、土地を返還する建物は地主が買取る建物はそのままで土地を返還する借地人または借家人は継続して借家として住むことが可能
更新合意による更新ができる建物がある限りは請求による更新、使用継続による更新が可能(一部例外あり)更新後の借地期間1回目:20年(以上)2回目以降:10年(以上)更新を拒否するには正当な事由が必要となるなしなしなし

※建物買取請求権とは、借地契約終了時に、借地人が建てた建物を地主に対して買い取る請求ができる権利を指します。

存続期間、建物買取請求権、要件などがそれぞれ異なります。

特に不動産関係の勉強をされている方は、上記4つの違いをおさえておきましょう。

借地権付き建物のメリット2つ

借地権付き建物のメリットは主に以下の2点となります。

  • 土地代が安い
  • 土地の税金がかからない

1.土地代が安い

土地を所有している(所有権がある)場合には土地と建物の価格を合わせて売却しますが、
借地権付き建物は多くのケースで所有権のある土地より取引価格が安いです。

購入者にとっては価格をおさえることが可能で、「戸建て住宅を購入したいけど価格をおさえたい」といったケースに適しています。

2.土地の税金がかからない

土地を所有する方には固定資産税・都市計画税を納める義務がありますが、借地権付き建物では地主が税金を支払うため、土地に関する税金は課されません。
ただし建物を取得した時の不動産取得税、固定資産税・都市計画税は支払う事になります。

借地権付き建物のデメリット3つ

  • 地代を支払う必要がある
  • リフォーム・リノベーション・建て替えには地主の許可が必要
  • 融資の審査が厳しくなる傾向が

1.地代を支払う必要がある

借地権付き建物は、土地の使用料として所有者である地主に毎月地代を支払う必要があります。
また地主が「地代を上げる」と契約変更する可能性もあります。借地借家法では、地代を増減する時は以下のケースに定められています。

  • 土地に対する租税公課の増減
  • 土地の価格の上昇・低下その他の経済事情の変動
  • 近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となったとき

上記の場合には契約の条件にかかわらず、地主は地代の額の増減を請求することが可能ですが、一定の期間地代を増額しない特約がある場合には特約の定めに従います。

2.リフォーム・リノベーション・建て替えには地主の許可が必要

借地権付きの建物をリフォーム・リノベーションする時には地主の許可が必要となります。(借地借家法第17条より)
建物を建て替える際にも地主と話し合い、許可を得てから行います。

3.融資の審査が厳しくなる傾向が

建物を建て替える際にローンを利用する方は多いですが、土地を所有している場合に比べ借地権付き建物は融資の審査が厳しくなる傾向があります。

ローンを契約する際に金融機関は土地と建物に抵当権を設定し、契約者が返済できなくなった時に不動産を競売にかけ債権を回収します。不動産を担保にするのです。
借地権付きの建物は土地を担保にできないため、融資の審査ではマイナスポイントとなってしまうことがあります。

まとめ

借地権には普通借地権と定期借地権があり、定期借地権には一般定期借地権・事業用定期借地権・建物譲渡特約付借地権の3種類があります。
特に宅建士など不動産の勉強をされている方は、違いをおさえておきましょう。

借地権付き建物の購入を検討している方は、メリット・デメリットが気になると思いますが、居住期間やコスト、建物の条件などを考慮しながら総合的に判断していきましょう。

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