「不動産を所有しているけど、どう活用すればよいのか分からない」「不動産を相続予定。活用方法を知りたい！」と言う方は多い事でしょう。
不動産の活用には初期費用が安い駐車場経営から、利回りが高いと言われる賃貸アパート・マンション経営、太陽光発電装置の設置など様々な方法があります。
活用を行った方の中には成功した安定した収入を得た方もいますが、残念ながら失敗し赤字経営になってしまった方も存在します。
本記事では不動産の活用方法5つと活用事例2つをご紹介します。
不動産の活用事例・方法を知りたい方、宅建士・FPなど不動産関連の資格の勉強をされている方は是非ご覧ください。
不動産の活用方法5つ
不動産の主な活用方法を5つ解説していきます。
- 賃貸アパート・マンション経営
- オフィスビル運営
- 駐車場経営
- トランクルーム経営
- 太陽光発電装置の設置
1.賃貸アパート・マンション経営
アパート・マンションなどの賃貸住宅を運営する方法です。
賃貸住宅で入居者を募集し、賃貸借契約を締結、入居者からの家賃収入が収入源となります。
修繕費や固定資産税、管理会社に委託する際には管理費用などの経費もかかりますので、あらかじめ収支や利回りの試算をしておくことが重要となります。
管理方法には自身で管理を行う自己管理方式、管理会社に一部又はすべてを委託する管理委託方式、業者に物件を一括で借り上げてもらい一定の家賃収入を受け取るサブリース（一括借り上げ）方式の3つがあります。
サラリーマンの場合、自身で管理を行う事が難しく管理を委託又はサブリース方式を選択する方が多いです。
ただしサブリース方式は「家賃収入の取り分が減額した」というトラブルが多く、2020年12月に不当な勧誘行為・誇大広告などを禁止する「サブリース業者と所有者との間の賃貸借契約の適正化に係る措置」が施行されました。
空室が発生しても変わらず賃料を受け取る事が出来るサブリース方式はオーナーにとって空室リスクが無く魅力的ですが、内容をよく理解した上で契約を結ぶようにしましょう。
賃貸住宅経営は、駅から近いなど立地が良く都心にある場合には高い需要を見込めますが、需要が低い場合には空室率が高くなってしまいますので、エリアの需要・家賃相場を把握しておくこともポイントとなります。
親から相続した空き家をリノベーションした事例や、戸建て住宅を解体・マンションを建設、経営を行うケースなどがあります。
リノベーション・マンション建設を行う際には初期費用がかかりますので、今後数年間の収支シミュレーション表を作成し物件の利回りなどを想定しておきましょう。
賃貸住宅は相続の際に価額が低く評価されることから、相続税対策として利用されることもあります。
都心の不動産を所有している、賃貸住宅の需要が高いエリア、相続税対策をお考えの方に適した活用方法です。
2.オフィスビル運営
オフィスビルを企業に貸し出し、賃料収入を得る方法です。
賃貸住宅経営と同様にリノベーションや建築の初期コストがかかり、自己管理・管理委託・サブリース方式があります。
賃貸住宅と比較すると、新型コロナ感染症のような経済危機があった時に賃料収入が減少するリスクが高い点がデメリットとなります。
実際にオフィスビルは平均空室率が上昇、平均賃料が下がっているというデータがあります。
ただし立地がオフィス街である場合には需要が高く影響を受けにくい可能性が高いです。
3.駐車場経営
更地を駐車場として貸し出し、収入を得る方法です。
駐車場には月極と時間貸し（コインパーキング）があり、月極のみ、時間貸しのみ、2つを組み合わせたものがあります。
賃貸住宅経営と同様にエリアの利便性・需要などがポイントとなります。管理を委託すること、サブリース方式を選ぶ事も可能です。
ただし駐車場経営は、住宅用の建物が建っている場合の軽減制度が適用されず、固定資産税・都市計画税が高くなるというデメリットがあります。
一方で、賃貸住宅やオフィスビルなどに比べ少ない初期費用で事業経営ができるというメリットもあります。低リスク・低リターンの活用方法と言えるでしょう。
4.トランクルーム経営
トランクルーム経営は、コンテナ又は空き部屋の一角を収納スペースとして貸し出す方法です。
空いた部屋をパーテーションで区切る又はロッカーを設置するなどの方法でスペースを提供するルーム型とコンテナを設置して貸し出すコンテナ型があります。
運営方式としては、自己管理、業務委託方式の他に土地を業者に定期借地として貸し出す事業用定期借地方式もあります。
住宅地・駐車場としての需要が無いエリアや、建物の空き部屋を有効活用したい方にとっておすすめの活用方法です。
5.太陽光発電装置の設置
太陽光発電装置を設置、電力を売り収入を得る方法です。
国の「固定価格買取制度」により20年間（10kW未満の場合には10年間）同じ価格で電力の買取が可能です。しかし買取価格は年々下がっており、20年後買取期間が満了した後の計画も立てておく必要があります。
装置を設置する前に収支シミュレーション、利回り計算などを行っておきましょう。
地価が低いエリアや人口減少地域に不動産を所有している、安定した収入を得たい方は検討しておきましょう。
不動産の活用事例とは？2人の体験談を紹介
実際に不動産の活用を行った方はどうなっているのでしょうか？
区分マンションを相続したAさんと、駐車場経営を始めたBさんの事例を見てみましょう。
- 安定した家賃収入を得るAさん
- Bさんは駐車場経営で失敗、トランクルーム経営に切り替え
1.安定した家賃収入を得るAさん
サラリーマンのAさんは親の区分マンションを相続、間取りが1～2人用で4人家族のAさんでは住めないことからマンションを貸し出すことにしました。
相続の際に建物は固定資産税評価額（時価の約7割）で評価されるため、相続税の対象となる金額を圧縮する事に成功しました。
都心で駅近くのマンションで相続時には夫婦2人が入居していましたが子供が出来たことから引っ越し、入居者募集を行うと利便性の高さから単身男性の入居がすぐ決まり安定した家賃収入を得ています。
Aさんの成功理由は「都心で駅近く」のマンションであること、「1～2人用のマンション」であることです。
少子高齢化の影響で単身又は夫婦2人世帯が増加していることから、1～2人用のコンパクトタイプのマンションの需要は高くなっています。
また単身世帯は物件の利便性を重視する方が多いことから、入居がすぐに決まり収入が途切れないという点も高ポイントです。
平日は仕事があるAさんは管理を業者に委託し、給与収入の他に安定した家賃収入を得て暮らしています。
2.Bさんは駐車場経営で失敗、トランクルーム経営に切り替え
転勤族のBさんは転勤が決まり引っ越しを行う事になりました。しかし郊外にある戸建て住宅を所有しており、単身赴任もできない状況です。
思い切って築古の戸建て住宅を取り壊し、駐車場経営を始めることにしました。
引っ越しで忙しく業者に任せていたところ、利回りが想定より低く建物を解体したことで固定資産税・都市計画税も上がったことから赤字になってしまいました。
Bさんは別の業者に相談し駐車場経営を止め、トランクルーム経営に切り替える予定です。
Bさんの所有しているエリアは駐車場としての需要が低く、業者の見積もりが甘かったこともあって赤字になってしまいました。
Bさんの失敗要因は、「時間が無く業者に任せていた」という点にあります。
業者の中には自社の利益のために、契約者にとって都合の悪い事実を伏せて契約を行う所も存在します。
不動産の活用は業者任せにせず、自身でも収支シミュレーションや利回り計算を行いましょう。
まとめ
不動産の活用方法5つと体験談を紹介しました。
一般的に駐車場経営やトランクルーム経営は低リスク低リターン、賃貸住宅経営・太陽光発電装置の設置は中リスク・中リターン、オフィスビル運営は高リスク・高リターンと言われています。
高リスク・高リターンのオフィスビル運営は満室の際に得られる利益が高いですが、空室リスクも高くなっており、低リスク・低リターンの駐車場経営などは成功した時の収益は低いものの失敗時のリスクも低くなっています。
この記事を参考に活用方法や事例を知り、実際の場面で活かしていきましょう。
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