【2021年から2022年版】不動産の価値は将来どうなる？地価の推移、価格が変わる要因を解説

「不動産の将来の価値が気になる」「首都圏のマンション価格が上昇しているみたいだけど、買い時はいつ？」とお考えの方は多いでしょう。

2021年12月現在、新型コロナ感染症の影響で地価は下落傾向にあります。過去にはバブル経済やリーマンショックなどの経済状況により地価は上昇又は下落しました。
少子高齢化や人口減少、地域の再開発などの要因でも不動産の価格は変化します。

今回の記事では現状の不動産価格、価格の変動要因5つ、将来的に高価値を見込める不動産の特徴を解説していきます。

2021年の不動産価格は新型コロナの影響で下降

国土交通省が毎年1月1日時点の地価を公示する「地価公示」は土地の取引指標としての役割を果たしています。

平成元年（1989年）以降の全国・東京圏・大阪圏・名古屋圏・地方圏・地方四市（札幌市・仙台市・広島市・福岡市）の平均価格の推移は以下の通りです。

バブル経済下の平成の初期には地価や株価が高騰し、東京株式市場の売買額は世界一となりました。しかし金融の引き締めや不動産融資の規制により地価・株価は共に下落、2020年までは東京五輪の影響もあり東京圏を中心に緩やかに上昇していました。

ただし2021年は新型コロナの影響で全国平均が6年ぶりに下落に転じ、東京・大阪・名古屋の三大都市圏の商業地は8年ぶりに下落、住宅地も下落しています。

エリア別では、東京圏が高値で推移、大阪・名古屋圏・地方四市も推移が安定していますが、地方圏は苦戦している状況です。

不動産の価値は将来どうなる？価格の変動要因5つ

不動産の価値が変動する要因は主に以下の5つとなっています。

• 少子高齢化と人口減少
• 大都市への人口流入問題
• 2022年の生産緑地問題
• 再開発などによる需要の変化
• バブル経済、新型コロナなどの経済的要因

1.少子高齢化と人口減少

現在の日本では生まれてくる子供の数が減り、65歳以上の人口が増える「少子高齢化」が進んでおり、国税庁のホームページによると20～64歳までの人口と65歳以上の人口は以下のように推移する予測です。

少子高齢化により、2008年をピークに日本の総人口は減少に転じ、国立社会保障・人口問題研究所の将来推計では2050年には総人口は1億人を下回ると予測されています。

少子高齢化・人口減少による不動産業界への影響は、空き家・空室の増加や需要の減少、ひいては価格の低下などに繋がる恐れがあります。

2018年時点で住宅のストック数は約6,240万戸であり、総世帯（約5,400万世帯）に対し約16％多く、供給が需要を上回る状態となっています。

上記の状況から空き家の増加が社会問題となっており、国土交通省では「空家等対策の推進に関する特別措置法」の施行や空き家バンクの推進など問題解消に向けての取り組みを行っています。

2.大都市への人口流入問題

新型コロナ感染拡大が始まった2020年まで、三大都市圏への人口流入が続いており特に東京は大幅に転入超過が続く状況でした。

2020年の東京都は転入者の数から転出者数を差し引いた「転入超過数」は 38,374 人で前年の 86,575 人に比べて 48,201 人減少する結果となりました。

テレワークの普及により郊外へ移住する人が増えた結果とみられていますが、東京の新築分譲マンション価格が大幅に上昇しているという実態もあります。

新型コロナ感染症が収束しコロナ以前のような大都市圏への人口転入が続くことで、地方圏の地価は下落、都市圏の地価は上昇すると推測されています。

3.生産緑地の2022年問題

1992年に制定された生産緑地法により「生産緑地」として指定された土地が2022年に期限である30年を迎え、不動産市場に土地を売却したい人が増え供給過多になる現象を「生産緑地の2022年問題」と言います。

生産緑地は固定資産税・都市計画税などの優遇措置があります。2022年に生産緑地の指定から外れ、負担が増える事で土地を手放す人が増え、市場で供給過多となった結果地価の下落が懸念されています。

自治体では10年間延長できる「特定生産緑地の指定」への申請を促していますが、土地の価格崩壊が起こる可能性はゼロではありません。

4.再開発などによる需要の変化

エリアの再開発、観光地として人気が出る事で地価が上がる事例があります。
例えば北海道虻田郡倶知安町の「ニセコ地区」は別荘地として外国人に人気があり住宅地の価格は25％上昇、商業地では21％が上昇し2021年の地価公示で最も地価の変動が大きいエリアとなりました。

エリアの再開発で需要が上がり不動産の価値も上昇することがあります。

5.バブル経済、新型コロナなどの経済的要因

1980年代後半から90年代にかけてのバブル経済では地価が上昇、近年の新型コロナ感染拡大により地価下落など経済的な要因で地価は変動します。

基本的に好景気の際に不動産価格は上昇、不景気時には価格が下落すると言われています。

今後も高い価値が見込める不動産とは

将来的に高価値の不動産を所有するためには、何を基準に選べば良いのでしょうか？

「都市圏・観光地・再開発予定のエリア」は、今後価値が上がる可能性の高いエリアと言えるでしょう。

都市圏はコロナ前から地価が上昇傾向にあります。特に東京は一時的に人口転入の数は下落しているものの、住宅地の地価は-0.5％と下落幅が低いです。

三大都市圏に企業の本社や学校がある限り人口流入は続くと見込まれますが、新型コロナが収束した後もテレワークを行う企業が多いと地方圏の需要が高まる可能性もあります。

観光地はニセコ地区のように、外国人の別荘地といったインバウンドの需要が見込めます。
再開発予定のエリアは、再開発により利便性が向上し需要が上がった結果、不動産の価値も上昇する可能性があります。

例えば東京では2021年12月現在、38地区が再開発中で17地区が再開発予定となっており、道路の拡幅整備や区画道路の新設、複数の駅を結ぶデッキの整備などによる利便性の向上が図られています。

まとめ

不動産の価値が変動する背景には、再開発などによる需要の変化、少子高齢化・人口減少など5つの要因があります。

新型コロナ感染症といった予期せぬ事態でも不動産の価値は変化します。都市圏・再開発予定のエリアなど将来も高需要が見込めるエリアの不動産を購入する事で、不動産の価値下落という事態を防げる可能性が高くなります。