不動産投資は現物への不動産投資の他に「REIT（不動産投資信託）」に一定の資金を拠出することで、間接的にホテルや賃貸住宅等の不動産に投資を行う事ができます。
不動産投資とREITは一体どのような仕組みになっているのでしょうか？利回りやリスク、メリット・デメリットが気になる方も多い事でしょう。
本記事では不動産投資とREITの仕組みと違い、それぞれのメリットとデメリット、リスクをお伝えしていきます。
不動産への投資に少しでもご興味がある方はぜひご覧ください。
不動産投資とREITの概要と仕組み
不動産投資はアパートやマンション等の不動産を購入し貸し出すことで家賃収入を得る仕組みになっています。
運用後に売却する際、売却益が得られる事もあります。
一般的に「不動産投資」と言う場合、上記の現物としての不動産を購入、運用する方法を指します。
一方REITはアメリカで生まれた不動産投資信託を指します。「Real Estate Investment Trust」の頭文字を取ってREIT、日本版はJapanの頭文字を付け「J-REIT」と呼ばれています。
不動産投資信託（REIT）とは、投資家から集めた資金でファンドがオフィスビルや賃貸住宅等を購入、運用し得られる売却益や家賃収入等の利益を投資家に還元する仕組みになっています。
不動産投資とREITはどちらも「投資」ですが、投資ではリスクとリターンが存在します。
リスクとリターンは表裏一体で、リスクが高い金融商品（株式投資やFX、ビットコイン等）は高リターン、低リスクである預貯金や国債等は得られるリターンも低くなっています。
不動産投資はミドル（中くらい）リスク・ミドルリターンとなっており、バランスの取れた金融商品と言えるでしょう。REITはファンドや投資対象の不動産によりリスクとリターンが異なります。
不動産投資とREIT の利回りは？
不動産投資の利回りは、新築と中古、マンションと戸建てといった物件の条件や種類により異なりますが、一般的には新築の区分マンションでは3％以下、中古で約5～7％となっています。一棟投資は区分投資より利回りが高い傾向にありますが、初期費用も高額になります。
（※物件の状況・条件等により異なる可能性があります。）
REITの利回りは3％台が多く、現物への不動産投資より低めとなっていますが、少額からの投資が可能という利点があります。
続いてREITと不動産投資のメリットとデメリット、リスクを見ていきましょう。
不動産投資とREIT のメリット・デメリットとリスク
不動産投資の主なメリットはレバレッジ効果がある、安定性があり不況に強い、生命保険・私的年金代わりになることです。一方で家賃収入が入らない「空室リスク」や修繕費がかさむ「修繕リスク」等が存在します。
REITには少額から投資できる、換金化が容易といったメリットがありますが、不動産の価格が下落するとREIT価格も下がるリスクがあり、現物への不動産投資より利回りが低いというデメリットがあります。
不動産投資のメリット
不動産投資のメリットとして、第一に「レバレッジ効果」が挙げられます。
レバレッジ効果とは「てこの原理」という意味で、てこのように少ない力（初期の資本）でてこ（投資用ローン）を利用して大きな力（収益）を得られる現象です。
例えば物件価格2000万円のマンションを購入した場合、頭金が100万円、ローンの手数料や不動産会社への仲介料などの諸費用が50万円である場合、150万円の投資で2000万円の物件に対する収益を得る事が出来ます。
また現物を購入するため、不況に強いという点も魅力です。例えば賃貸住宅の場合、入居者の生活が困窮した際にも手放すのは最終段階ですので、不況下でも収入が下がりにくくなっています。
住宅は「生活になくてはならないもの」であるため、2021年1月現在、コロナによる経済危機下では家賃支援給付金や住居確保給付金といった国の支援制度が存在します。
不動産の安定性に魅力を感じ不動産投資を始める方は多く、「安定した家賃収入」も現物への不動産投資ならではと言えるでしょう。
さらに不動産投資では投資用ローンを組む際にほとんどのケースで「団体信用生命保険（団信）」に加入します。
団信はローンの契約者に万が一のことがあった場合に保険金でローンを弁済する仕組みになっていますので、家族には不動産とその後の家賃収入が残されます。「生命保険の代わり」として活用する方もいらっしゃいます。
そして、現役の会社員時代にローンを組みリタイア、家賃収入を「私的年金代わり」に経営を行うオーナー様もいらっしゃいます。
レバレッジ効果の恩恵を受けながら、安定性が高く不況下でも強い不動産投資は生命保険・私的年金代わりになるというメリットがあります。
不動産投資のデメリット・リスク
上で述べた通り不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンですので、一定のリスクやデメリットが存在します。
例えば購入したマンションが空室で家賃収入が入らない「空室リスク」があります。空室リスクが発生する事により、ローンの返済がままならない事態や急な修繕に対応できない可能性があります。
ただし不動産会社に広告を出してもらう、空室保証を付けるといった方法でリスクを回避する事が可能です。
中古の物件で発生する可能性が高いリスクは「修繕リスク」です。建物の経年劣化により不具合が生じ、修理費がかさんでしまう事があります。
近年多い台風や豪雨等自然災害により建物が破損してしまう「災害リスク」も存在します。災害リスクは火災保険に加入することでリスクを軽減できるでしょう。
また修繕リスクは、物件を購入する際に不動産会社と収支シミュレーションを行う事で修繕コストを加味した利回りを予測する事が可能です。
不動産投資のデメリットやリスクは、オーナーの知恵や不動産会社の対処により解決又は軽減できる可能性があります。
REIT のメリット
REITの大きなメリットは少額から投資できることです。ファンドによっては数万円から投資が可能で、市場に上場していることから、換金化がしやすい点もメリットとなります。
ファンドに支払う信託報酬（手数料）がかかりますが、固定資産税や修繕費といった経費がかからないこと、NISA（非課税口座）でも購入可能で売却益や配当金に税金が課されないといった利点もあります。
複数のREITを組み込んだ「REIT-ETF」という金融商品も存在し、1000円台から購入が可能です。利回りは約2～3％と通常のREITより低めですが、リスクが分散されていますので、大きく値下がりする可能性も低めとなっています。
REIT のデメリット・リスク
REITは市場に上場されており、毎日売買されていますので値動きがあります。
そのためファンドの運用状況を定期的にチェックする必要が生じます。市場が開いている期間は価額が上下するため、売却のタイミングによっては損をしてしまうデメリットがあります。
また「不動産投資とREIT の利回りは？」の項でお伝えしましたが、REITの利回りは一般的に約3％程度と現物への不動産投資より利回りが低い傾向にあります。
（※商品によっては利回りが異なる可能性があります。）
運用する法人が倒産するリスクも存在しますので、投資する際はファンドの経営状況を調べておきましょう。
不動産投資とREIT、自分に合った投資法を
不動産投資とREITの利回りやリスク、それぞれのメリット・デメリットを解説してきました。
どちらも不動産への投資となりますが、直接不動産を購入して投資する、運用機関に間接的に投資するという点が大きな違いとなります。
不動産投資とREITどちらを選ぶかは、個々人の投資に回せる資金や投資への考え方、目的により異なりますので上記のメリット・デメリットやリスクを参考に、自身に合った投資法を検討していきましょう。
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