FP技能士3級講座「不動産取引と法律」

FP試験
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みなさん、こんにちは。youtubeでFP3級講座を展開しておりますが、それをブログでも紹介します。動画が良い方は下の動画をどうぞ。

SeepのFP3級「不動産第2回」
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民法

すべての取引のベースとなる法律が民法です。売買契約や賃貸借契約を結ぶ際は民法の知識が必要となります。
ただし、民法自体非常にボリュームがあり、かつFP試験ではその一部しか出題されませんので、過去の出題点をピックアップするにとどめましょう。

  • 未成年者が売買をする場合には、原則として、親権者等の法定代理人の同意が必要
  • 不動産の買主は、購入した物件が契約内容と異なる場合、それを知った時から1年以内に通知をすれば、追完請求・代金減額請求・解除・損害賠償請求をすることができる。
  • 解約手付を交付したときは、相手方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手付を放棄することで、売主はその倍額を償還(倍返し)することで、それぞれ契約を解除することができる。

借地借家法

賃貸借契約を結ぶ場合、その対象が建物または(建物を建てる目的の)土地であるときは、借地借家法の適用を受けます。
借家と借地に分けて見ていきましょう。

借家

通常の借家契約と定期建物賃貸借契約に分けることができます。
定期建物賃貸借契約は、期間満了により契約が終了することが前提となる借家契約です。
一方、通常の借家契約(普通借家契約)は賃貸人(大家さん)から契約を終了することが難しいのが特徴です。
以下出題のポイントを見ていきましょう。

普通借家契約の契約期間は制限がありません。しかし、1年未満の期間を契約期間として定めると期間の定めのない契約とみなされるます。

普通借家契約において賃貸人から更新拒絶をする場合、正当事由が必要となります。その結果、賃貸人からの更新拒絶はハードルが高くなります。
一方、定期建物賃貸借契約の場合には、正当事由がなくとも更新を拒絶できます。

定期建物賃貸借契約は書面(公正証書に限らない)で契約を締結する必要があります。

借地

次は借地です。借地借家法の適用を受ける借地契約は、借地上に建物を建てる目的が必要です。青空駐車場を借りるような場合には、借地借家法の適用は受けません。
借家同様に期間満了により契約が終了する定期借地権とそれ以外の普通借地権に分けられます。

普通借地権の契約期間は最低30年とされます。30年未満の期間を定めると自動的に30年の契約となります。逆に上限はありません。
更新する場合には、最初の更新期間は最低20年2回目以降の更新期間は最低10年以上とする必要があります。

一般定期借地権は、書面で締結する必要があります。
事業用定期借地権は、書面の中でも公正証書によって締結しなければなりません。

その事業用定期借地権は、事業の用に供する建物を所有する目的でのみ設定できます。賃貸マンションや社宅などの居住用の建物を建てる目的では設定することができません。

宅建業法

正確には「宅地建物取引業法」といい、宅地や建物の取引を業として行う場合に守るべきことが規定されています。
いわゆる不動産屋さんのことを宅地建物取引業者(宅建業者)、宅建業者に従事する有資格者を宅地建物取引士といいます。
FP試験では全てをマスターする必要はありませんので、ポイントを見ていきましょう。

  • 宅建業者は、売買・交換の媒介の契約を締結したときは、遅滞なく、媒介契約書を作成して記名押印し、依頼者にこれを交付しなければならない。
  • 専任媒介契約では、依頼者は他の宅建業者に重ねて媒介の依頼をすることが禁じられる
  • 宅建業者は、契約を締結する前に、物件を取得し、借りようとする者に対して宅地建物取引士をして重要事項の説明をさせなければならない。
  • 宅建業者は、原則として、自ら売主となる不動産の売買契約の締結に際して、代金の額の10分の2を超える額の手付金を受領することができない。

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