FP技能士3級講座「不動産と行政法規」

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みなさん、こんにちは。youtubeでFP3級講座を展開しておりますが、それをブログでも紹介します。動画が良い方は下の動画をどうぞ。

SeepのFP3級「不動産第3回」

不動産も財産である以上、原則として自由に使用することができます。
しかし、戸建ての住宅街にいきなりホテルができたなんてケースをイメージするとおわかりのように、何でも自由にすると周りに悪影響を与えることもあります。
そこで様々な規制があります。

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都市計画法

都市計画法は、住みよいまちを作るための法律です。
住みよいまちを作るために、まずまちづくりの場所(都市計画区域)を定めます。
その次に都市計画区域を2つの区域に分けます(区域区分)。その区域を市街化区域と市街化調整区域といい、以下のような定義になります。

  • 市街化区域=すでに市街地を形成している区域およびおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域
  • 市街化調整区域=市街化を抑制すべき区域

要は市街化区域はどんどん開発をして建物を建てていく区域、市街化調整区域は開発を控えて、自然を残す区域となります。

その他、都市計画法では開発行為を規制します。いわゆる乱開発を防ぐため、都道府県知事の許可が必要となります。
ここで、開発行為とは、主として建築物の建築または特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更をいいます。

建築基準法

建築基準法は、建築物や建築物の敷地について規制する法律です。
おかしな建築物が建築されると周囲の環境に与える影響が大きいからです。

道路規制

(準)都市計画区域の建築物の敷地は、幅員4m以上の道路に2m以上接しなければなりません。緊急時の避難経路確保のためです。
幅員4m未満の道路については、その中心線からの水平距離で2m後退した線がその道路の境界線とみなされます。これを「セットバック」といいます。

用途規制

閑静な住宅街にパチンコ屋ができると街の雰囲気を壊します。そこで、用途地域(まちを13種類のエリアに分けること)ごとに建築できる建築物が規制されます。

建築物の敷地が2つの異なる用途地域にわたる場合には、その敷地の全部について、敷地の過半の属する用途地域の用途に関する規定が適用されます。

建蔽率と容積率

不動産の広告などで見かける建蔽率と容積率の定義は以下のとおりです。

  • 建蔽率=建築物の建築面積の敷地面積に対する割合
  • 容積率=建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合

言葉ではわかりにくいので図示してみましょう。

建築物の敷地が建蔽率(容積率)の異なる地域にわたる場合は、各地域の建築物の建蔽率(容積率)の限度各地域の面積の敷地面積に対する割合を乗じて得たものの合計以下でなければなりません。

防火地域・準防火地域

駅周辺など建築物が密集して火災の際の延焼の危険が大きい地域を防火地域・準防火地域として規制します。
防火地域や準防火地域では、火災に強い建築物を建築する必要があります。

建築物が防火地域および準防火地域にわたる場合には、原則として、その全部について防火地域内の建築物に関する規定が適用されます。

区分所有法

区分所有建物、要はマンションに関する法律です。
区分所有法では、マンションを以下のように分けます。

専有部分区分所有権の目的たる建物の部分(マンションの各部屋)
共用部分専有部分以外の建物
法定共用部分=法律上当然に共用部分とされる(例:エレベーター)
規約共用部分=規約によって共用部分とされる(例:集会室)
分離処分専有部分と共用部分/敷地に関する権利は原則として分離して処分することができない。

規約(そのマンション独自のルール)の設定・変更・廃止は、区分所有者および議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議によって行う必要があります。

また、マンションを建替える決議は、区分所有者および議決権の各5分の4以上の多数による集会の決議で行う必要があります。

農地法

農地(田畑)を勝手に処分することは食糧自給にも影響を与えるため、制限が加えられます。

具体的には、農地を宅地などの農地以外に転用する場合、原則として都道府県知事の許可が必要となります。ただし、市街化区域内にある一定の農地の転用については、あらかじめ農業委員会へ届出をすれば都道府県知事の許可が不要となります。

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