FP技能士3級講座「不動産の調査・価格 」

みなさん、こんにちは。youtubeでFP3級講座を展開しておりますが、それをブログでも紹介します。動画が良い方は下の動画をどうぞ。

不動産の調査

不動産を購入するにあたっては、その不動産をいろいろな角度から調査するのが普通だと思います。

ここでは代表的な調査方法である不動産登記について学習をしましょう。

表題部

不動産の表示に関する事項

•土地：所在、地番、地目、地積等

•建物：所在および土地の地番、家屋番号、建物の種類、構造、床面積等

権利部

甲区：所有権

乙区：所有権以外の権利

不動産登記簿は表題部と権利部という大きく2つに分けることができます。
表題部には、所在や規模、構造や用途などの不動産の物理的な状況が記録されます。
また、権利部は甲区と乙区に分かれ、甲区には所有権が、乙区には所有権以外の権利（抵当権など）が記録されます。

不動産の登記事項証明書の交付請求は誰でも手数料を払えばすることができます。

また、不動産の登記には「対抗力はあるが、公信力はない」といわれます。
これは、登記を信用して取引を行った者でも、その内容が真実と異なっていた（所有権者が異なるなど）場合に、保護されないことがあるという意味です。
したがって、登記だけではなく、実地を調査することも重要と言えます。

不動産の価格は「一物五価」と言われることがあります。同じ土地の価格でも5種類あるという意味です。
どのような内容か見ていきましょう。

公示価格とは、例年3月に発表される地価公示による価格です。またあまり知られていませんが、都道府県単位でも年に1回価格が公表されます（基準値標準価格）
その他、固定資産税評価額や相続税評価額といった課税のための価格もあります。

そして、5価の最後の一つは実勢価格です。これは、実際の取引価格・時価をいいます。

不動産の価格は様々な要因で決定されます。価格の評価方法についての公の指針が不動産鑑定評価基準です。
不動産鑑定評価基準では、価格の評価方法について3つ規定をしています。

原価法	対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の価格を求める
取引事例比較法	多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い、必要に応じて事情補正、時点修正を行い、かつ、地域要因、個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量し、対象不動産の価格を求める
収益還元法	その不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の価格を求める

原価法は再調達原価が基本となります。再調達原価とは、その不動産を作り直したらいくら掛かるのかという費用をいいます。ここから不動産を利用したことにより老朽化した価値を差し引きます（減価修正）。
取引事例比較法は、多数の取引事例を集めてきて、相場観を決めていく手法です。たとえば、いくつか近所の不動産の売買事例を見た上で、「ここは1㎡あたり1万円ぐらいですね」と決めていきます。
収益還元法は、その不動産が生み出すであろう収益（利益）から価格を逆算します。たとえば、「年間100万円利益が出る不動産であれば、1,000万円でいいでしょう」といった感じで決めていきます。